当前我国乡村振兴战略开展得如火如荼，宅基地作为农民安身立命的场所，其流转受到了各方关注。本文以江苏武进区14个镇的农户宅基地流转行为或意愿为切入点展开调查，探究了多种影响流转行为的因素。将面访、问卷等形式调查到的数据结合logistic模型进行分析，并发现宅基地政策了解程度对农户流转行为具有确定的负向作用，而宅基地数量或宅基地总面积、家庭成员数、爷爷的文化水平等变量也都是影响因素，但该行为与户口和社会保障、养老保险制度无太大关系。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Keywords 1
一、引言 1
二、文献综述与理论分析 2
（一）家庭情况影响农户宅基地退出意愿或行为 3
（二）个人因素影响农户宅基地退出意愿或行为 3
（三）宅基地情况影响农户宅基地退出意愿及行为 4
三、模型构建 5
（一）数据来源 5
（二）变量选择 5
（三）计量模型 5
四、计量结果与分析 6
（一）描述性分析 6
（二）回归结果分析 8
（三）进一步讨论 8
五、结论与政策建议 9
致谢 10
参考文献 10
图1 流转方式与有无商品房的统计 7
图2 流转方式与家庭经济条件 8
表1 变量设置及描述 5
表2 解释变量设置与描述 6
表3 全部调查量描述 6
表4 家庭男性就业情况 7
表5 流转方式统计 7
表6 流转方式与有无商品房的交叉统计 7
表7 流转方式与家庭经济条件的交叉分析 8
表8 logit回归结果 8
附录A：调查问卷 12
东部发达地区农户宅基地流转行为研究
——以常州市武进区为例
土地资源管理 刘渔阳
引言
引言
社会时代变迁，宅基地的概念和界定随之变化。宅基地被归属于住宅用地，是指人民用来生活居住的 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ￥351916072$ 
那部分土地。农村宅基地可定义为以下两种：狭义上农村宅基地是指农村农户居住也就是用来建造房屋的土地，也就是常说的正房；广义上农村宅基地是指农村农户用来居住和生活的那部分土地，不仅包含正房，还包括庭院、厕所等占地面积。在《物权法》中，农村宅基地被界定为用益物权，与土地承包经营权相比，宅基地不包含收益权，只拥有占有权和使用权，而且规定宅基地的使用权不能用作抵押。随之而来便产生了宅基地制度。张克俊（2017）认为的农村宅基地制度在计划经济时期形成，发展至今虽然有调整但没有产生实质性的改变，仍具有比较强的身份性、自用性、保障性、福利性、非财产性、非市场化特征。宅基地制度的变迁原因在于经济结构的变革和村庄转型导致的时代制度变迁需求。经济结构变革不仅体现在为劳动力在城乡之间的再分配，而且体现在农村社会和农村经济行为的代际差异。这些变化也使农民与村庄之间减少了黏连度，引起村庄转型。平时所理解的村庄转型是指由于城乡流动和农民工的大量外流所引起的村庄分化、适度聚集和乡村形态的变化，它决定了宅基地制度变迁由不可能变为可能。
近年来，随着城镇化进程的不断推进，农村人口的大量流失，“非农化”程度加速上升，由此产生的长期的“人地分离”导致了大量的宅基地闲置。因此，农村宅基地的有效退出变得尤为重要（张芷瑜等，2019）。
居住是人类的最基本生存和安全诉求，宅基地则是农民安身立命的基底保障，影响着人们的关键福利，是核心财产所在，其涉及的宅基地取得、使用、退出和管理制度被界定为保障农村人民安居乐业、落实乡村振兴战略的基础性制度安排。然而，在快速城镇化、乡村空心化和农业边缘化的发展过程中，现行宅基地制度由于价值认知存在局限性、政策限制有阻碍、流转问题日益凸显、财产权利显化困难和细化管控缺位等诸多原因，很多区域已经难以符合当前经济社会发展的要求，出现了一户多宅、大片宅基地空置、宅基地流转违法违建、粗放无序与宅基地隐瞒性流转等诸多问题，急需遵从乡村振兴战略的要求，全面深化和推进改革。因此在2018年，中央一号文件正式提出要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权资格权和使用权三权分置，即宅基地集体所有权需要落实，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。根据国土资源部2017年的统计报告，我国2017年农村集体建设用地面积19万km2，而城镇国有建设用地面积为9万km2，可以看出农村集体建设用地是国有建设用地的2倍多，而农村集体建设用地中宅基地面积就占了13万km2，所占比例约为70%。由此可见，随着城镇化进程的推进，农村的实际居住人口不断减少，大量农村房屋被闲置。农村人口和农村宅基地面积越来越少的根本原因是农村宅基地的无偿取得、无期限使用、无流动性和地随房走的原则。如此以来，空心村现象日益严峻。
在我所调查的江苏省武进区众多城镇的270名相关人员中，城市户口仅有42人，占总人数的15.56%。此外，只有近30%的受访群众由于宅基地正在使用或其他原因不愿意进行流转，其他农村居民均表现出一定的流转意愿或已经进行流转，而在共82户受访居民中，有33户居民宅基地有闲置，农村宅基地闲置率达到了40.2%，这样计算下来有至少30%的农户正在考虑闲置宅基地的流转，可见宅基地流转还存在一定困难。
结合以上数据，本文试图回答如下问题。第一，东部地区的农村流转现状如何？第二，农村居民进行宅基地流转的原因何在？为解答以上问题，本文的后续安排如下：第二部分将从以往研究中的各种因素对农民宅基地流转行为进行分析，探究现有的情况下宅基地流转的影响因素。三部分将简要介绍本文的数据来源以及模型设定。第四部分是实证研究结果。
二、文献综述与理论分析
宅基地制度作为农村土地制度的基础与核心，既是有效解决“三农”问题的主要方法和重要手段，又是深入落实乡村振兴战略的制度保障。进行农村宅基地现状研究，可以为其研究其转型打下基础，有利于提高宅基地配置效率，有利于规范农村宅基地管理。而农村宅基地转型不仅可以促进新型城镇化的发展，还有助于土地节约集约利用，对城乡协调发展与乡村振兴具有重要意义。
由于现行农村宅基地制度的存在，大量农民工无法通过卖掉宅基地进城购买商品房，能够通过打工的收益在城市购买房屋的人很少，导致农民工无法或根本没有机会完全融入城市，严重拖延了我国城市化及城乡统筹的进程（赵志泉，2018）。与此同时，国有土地有偿取得制度在城镇贯彻实施，使土地具有巨额经济效益，对比农村宅基地制度贯彻的无偿取得、长期使用、禁止流转，导致土地无法产生经济效益现象的发生（王崇敏等，2006），对农民产生了强烈冲击。

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