河西新城商品房与经济适用房关联性研究(附件)【字数：11109】
目录
摘要 3
关键词 3
Abstract 3
Keywords 3
一、引言 4
二、文献综述 5
（一）关于经济适用房对商品房市场的挤出效应 5
（二）关于商品房价格的影响因素 6
三、实证研究与结果分析 7
（一）数据与变量选取 7
（二）模型构建 8
1.固定效应模型 8
2.DID模型 11
3.稳健性检验 12
四、结论与建议 13
致谢 14
参考文献 14
南京市河西新城商品房与经济适用房关联性研究
金善宝实验班（经济管理类）学生 谢旻琪
引言
引言
“民以居为安。”住房，牵动着亿万城乡居民的心，长久以来都是我国民生的重要议题。1998年，我国结束了有着近五十年历史的传统福利分房制度，进入到了全面培育住房市场化的新阶段。经过三十多年的房地产制度改革，我国房地产行业蓬勃发展，已经成为我国国民经济发展的重要支柱产业。据统计，2017年时我国房地产行业对GDP的贡献率已达到了6.5%。房地产市场的稳定发展能够为地方政府带来更多的发展优势，一方面，房地产行业对地方的GDP贡献巨大，更重要的是房地产行业的发展能够推动城市化的进程，为实现全面小康奠定坚实的基础，因此一直受到地方政府的重视。无论是地方政府还是国家都希望房地产行业健康稳定发展。
然而，房地产行业在推动城镇化进程、加速人口自由流动和实现资源优化配置上发挥重要作用的同时，也使得人民对住房的需求与快 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ^351916072*
速高涨的房价间的矛盾日益突出。其中尤为严重的问题是，大批的投资客和投机者将资金投入房地产市场，炒房的现象愈演愈烈，导致大批的楼市空关，也造成了很多中低收入的刚需家庭的严重买房难。随着城市化的发展，城市土地逐渐成为稀缺资源，于是，附着于土地之上的住房的商品属性以及投资价值也逐渐突显出来。同时，由于较低的存款利率，货币贬值找不到其他对冲的方式，人们只有通过购买住房等固定资产来实现人民币的保值、增值。并且这几年以来股市不景气，很多投资者纷纷退出股市转而投向房地产。在市场经济下，有能力的投资者选择投资高质量的商品房以获得更大空间的溢价，造成高价的循环，然而这类高价住房不是所有家庭都能承受得起的，长久以来必然导致贫富差距增大，金融资产分布和人口增长呈现两极分化。据统计，我国居民财产分布很不平衡，基尼系数高达0.7左右，这其中原因不乏房产的价值越来越高，占居民财产的比例从原来的30%左右上升到了70%，这会导致很严峻的不公。为解决房地产市场的失灵，维护分配公平和社会稳定，国家在住房市场采用“双轨制”模式，即商品房和保障性住房并存。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”古往今来，住房始终倾注着人们的许多希冀和憧憬。房子是人类生存和生活必不可少的生产资料，“住有所居”不仅关系到国民生计和切身利益，更是维护国家社会经济长治久安的重要因素。房改以后，我国住房市场是伴随着政府对房地产市场的调控逐步发展起来的。在党的十九大报告中指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。要求综合运用金融、土地、财税、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
“江南佳丽地，金陵帝王州”，南京的繁荣是从历史的铅华中洗净出来的，但不可否认的是，南京的落后是全面的。或许是由于民国旧都的缘故，南京一直都不是一座以经济见长的城市，相较于省内的苏锡常经济带，经济被压制。与省外的杭州相比，科技发展被压制；从地理位置角度来说，南京更可以被称为“徽京”。但是，南京作为“新一线”城市，其房价一直以来是在一众同级别的城市中“独孤求败”的。据统计，南京市商品房的价格在十年内的增长率超过350%，近期的二手商品房交易市场的均价都徘徊在3万元每平方米的关口。
南京市的经济适用房建设起源较早，从1992年的《南京市住房制度改革实施方案》开始规划建设经济适用房。2002年，南京经济适用性住房的保障政策正式确定，将经济适用性住房的建设纳入城市规划中，这标志着南京市的保障房小区建设开始步入正轨。自2003年，南京市开始有计划地大规模建设经济适用房小区，以解决低收入家庭的住房问题，增加困难家庭的人均居住面积。南京市最早的集中保障性住房项目分别是位于玄武区的仙林雅居、白下区（现并入秦淮区）的银龙花园以及雨花台区的景明佳园，单个项目总面积均超过100万平方米。
与普通商品房相比，经济适用房具有经济性、保障性、适用性这三个显著特征，是具有社会保障性质的商品住宅。一般来说，经济适用房的用地是以行政划拨的方式取得，免收土地出让金，减半征收各种经批准的费用，政府按照“保本微利”的原则指导出售价格。经济适用房实行“只售不租”，购房人拥有“有限产权”，即个人和政府共有产权。经济适用房在履行着保障困难家庭居住的基本职能外，同时还肩负着城市空间再开发和去中心化和的职能。由于经济适用房的建设一般选择当时地价较低的外环郊区，可以有效引导中心城区的原住民向城市外围扩散，同时可以有效地降低生活成本。随着人口的外移，城郊土地被进一步开发利用，城市各功能区也向外迁移，由此出现了许多的“新城”。而“新城”的建设相较于中心城区更加有规划也更现代化，基础设施建设更加完备，这也自然而然地带来房价的上涨。经济适用房的出现就带有着开创性的过渡使命，这导致了其在政策上和政策效应上的的不确定性。
本文对南京市河西新城范围内的经济适用房与商品房间的关联性影响进行研究。河西新城位于南京主城西南，北起三汊河、南接秦淮新河、西临长江夹江、东至外秦淮河，主要包括建邺区、鼓楼区、秦淮区、雨花台区和江宁区，是城市发展新中心，是新南京的标志。本文选取这一区域主要是因为此区域囊括了老南京和新南京，也涵盖了贫与富，兼具各种功能，是整个南京的缩影也是未来，因此极具代表性和现实意义。
首先，本文从一些重要的商品房价格影响机制，以及经济适用房对商品房市场价格的挤出效应的角度，以商品房到最近经济适用房小区的距离为核心解释变量进行实证分析，来测度商品房和经济适用房间的关联性，以分析经济适用房政策的“一次效应”。其次，从2010年开始，国家规定满五年的经济适用房在缴纳一定价款并获得完全产权后可以实现“经转商”，即经济适用房上市交易。本文另一个着重探讨的就是，在“经转商”的政策下研究经济适用房进入商品房交易市场后会对商品房的价格产生什么样的影响，考察经济适用房的“二次效应”，进行政策评估。
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