在我国当下的行政体制之下，地方官员掌控着土地资源及其配置权力，对区域土地利用会存在一定的偏好性，而其政治周期可能会影响其决策。本文选择以地方官员政治周期（党代会周期）为研究视角，采用计量模型法，并基于1999年至2013年235个地级市的面板数据，分析其对城市工业用地及居住用地扩张的影响，得出在一个政治周期内，工业用地及居住用地都呈现出先升后降的倒U型趋势，并进一步分析两者差异，从而探寻当前城市土地资源配置不合理的根源，寻求优化土地利用结构的有效机制。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 1
一、现状分析 2
二、理论基础与假说 3
（一）官员对工业、居住用地的偏好分析 3
1.财政激励下官员的用地偏好性 3
2.政治激励下官员的用地偏好性 3
（二）政治周期下官员不同阶段的用地策略分析 4
1.理论分析 4
2.研究假说 4
三、计量模型与数据 4
（一）计量模型 4
（二）数据来源与描述性统计 5
四、实证分析 6
（一）党代会周期对城市工业用地扩张的影响 6
（二）党代会周期对城市居住用地扩张的影响 7
（三）党代会周期对工业、居住用地影响的差异 9
五、政策建议 10
致谢 10
参考文献 11
政治周期与工业用地、居住用地扩张的动态关系研究
引言
引言
政府干预对城市土地扩张及其中工业、居住用地的变化有着至关重要的作用。作为地方政府的重要代表及关键人物，地方官员对土地政策必然具备一定的偏好，其政治周期可能会影响土地资源的配置[1]。可以预见，关于城市土地资源配置影响因素的研究将从关注地方政府转向关注地方官员，但目前尚缺乏地方官员对城市土地扩张尤其是不同类型城市土地变化的关系研究。因此，可以选择以官员政治周期（党代会周期）为研究视角开展其与城市土地扩张的关系研究，从而深入剖析我国城市土地扩张机制，探寻可以实现城市土地有效管控的途径。城 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ￥351916072$ 
市土地是国家发展的重要支撑和基础资源，当下，城市化快速推进，经济水平的不断提高，人口的大规模流动，对土地的需求日益增长，这些因素都导致了城市土地迅速扩张的必然性。同时，土地资源的有限性与城市发展的需求存在着矛盾，用地过度扩张，土地利用效率低下这样的问题也频频出现。当前，各地响应双创精神，工业园区、新区如雨后春笋般涌出，然而其中却存在着一些面子工程、政绩工程，开园后企业纷纷搬迁、土地粗放式利用，并未达到预期效果，造成了土地资源的闲置与浪费。与此同时，居住用地出让价格节节攀升，“地王”记录不断被刷新，住宅价格不断上扬，高房价与高地价成了土地财政的另类“双引擎”。与之形成对比的是，地方官员为确保有更多的工业项目可以引入，往往以低地价出让工业用地。
综合来看，当下普遍存在着工业用地低价过量出让、土地利用方式粗放、效率低下的现象[2]，而居住用地则存在高价出让，供需不平衡等问题[3]。究其根本，作为决策主体的地方官员有不可推卸的责任，因而从政治周期出发探寻官员决策倾向的依据和原因。
一、现状分析
依据我国当下国情，地方政府实际上是掌控着土地供应一级市场的决定权和垄断权[4]。同时，由土地出让金为主要来源的土地收入占地方政府财政收入的比例持续增加，地方政府这种围绕土地开发来进行城市发展的模式是备受关注及争议的。
地方官员在任期初期，往往“新官上任三把火”。土地资源宏观的层面而言，农用地占据了我国土地资源的主体。出于耕地保护、坚守耕地红线的原则，中央限制建设用地出让的额度，也就出现了建设用地供给不足的普遍现象。与此同时，当下房地产市场异常火爆。究其根本，一方面是大量人口涌入，必然也带来了住房需求，另一方面则是充足的流动性资金的助推[5]。然而，当前，土地和住宅的供需关系并不平衡，土地供给不足，特别是新建商品住宅市场，这样的问题不利于城市住宅市场的长远发展，也会损害百姓的利益。
与之形成对比的是，工业用地并不存在供地紧张的难题，却存在土地粗放式利用、出让过程不合规等问题，比如各地开发区、工业园区建设如火如荼，但是土地闲置和浪费的现象严重，工业园区内进驻企业搬迁导致企业及工人数量严重不足，土地利用粗放，基础设施不配套。
蔡军提出供求的实际状况可以由城市建设用地中的用地比例变化具体体现，并且进一步分析得到用地需求与地方政府的供地倾向。比方说，居住用地比例呈现下降态势反映出居住用地的增量较小以及增速较慢。与此同时，工业用地、居住用地存在面积、比例不协调的问题。
二、理论基础与假说
（一）官员对工业、居住用地的偏好分析
目前支撑城市土地扩张会受到土地财政、土地出让方式影响的研究非常丰富，验证了在城市土地扩张过程中政府所起到的作用。而官员作为地方政府的核心代表和重要角色，在进行决策时必然存在一定的目标性及偏好性。因此，一方面，研究官员偏好性在土地扩张中的作用是具备可行性的；另一方面，当下干部考核体系仍旧是以GDP为主导，来源于上级考核的压力，地方官员背负财政以及政绩的双重压力[6]，同时也具备“政治晋升冲动”[7]。城市土地资源具备有限性，而非无限扩张，官员在决策中有其一定的偏好性，因此在土地政策、供地决策中有其倾向性。
1.财政激励下官员的用地偏好性
1994年我国进行了分税制改革，在这次的改革中将消费税的全部、增值税的四分之三划归为中央财政收入，2002年以来又将所得税改为中央地方共享[8]。分税制改革的直接结果是地方政府普遍面临着财政收入来源狭窄和财权与事权不对等的问题，带来了巨大的财政压力。由此，地方政府的财政收支平衡遭遇掣肘，不能像过去一样单纯依赖传统的财政收入以及上级政府的转移支付。地方官员则是利用对土地资源的掌控权和决定权，增加土地出让收入来为财政收入创造新途径。也由此，近年来地方政府来源于土地出让收入不断增加，成为地方政府的“第二财政”[9]。土地财政之下，地方官员会对居住用地的供给量设置一定的限制，最终抬高居住用地价格[10]，也就呈现出近年来各地不断的涌现的“地王”现象。因此，在财政激励之下，地方官员甚而对居住用地采取“饿地政策”，导致居住用地出让价格不断攀升。而针对城市工业用地，出让工业用地实际上获得的土地出让金十分有限，地方官员更为关注的则是其带来的资本引入以及稳定的税收收入。

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