土地管制政策对房价影响的研究
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 1
一、影响房价的主要土地管制政策因素分析 2
（一）土地供给对房价的影响分析 2
1、土地供应量 2
2、土地供应结构 2
3、土地供应方式 3
4、土地供应价格 3
（二）限购、限贷政策对房价的影响 3
二、近年来土地管制政策梳理 4
三、研究方法的选定及变量的选取 5
（一）方法选择 5
（二）数据选定 6
四、基于多元线性回归模型的实证分析 6
（一）数据的来源 6
（二）模型的分析 7
（三）模型的检验 7
1、拟合优度（R2）的检验 7
2、方程（F）显著性检验 8
3、变量（t）显著性检验 8
4、DW检验 8
5、检验结果 8
（四）模型的优化 9
1、优化模型的确定 9
2、优化模型的检验 9
（五）结果的分析 10
五、结论及政策建议 10
（一）结论 10
（二）政策建议 10
1、建立健全土地供应体系 10
2、完善信贷机制 11
3、优化限购政策 11
致谢 11
参考文献 12 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: @351916072@
土地管制政策对房价影响的研究
引言
引言
伴随住房市场化和国家经济实力的不断提高，房地产业的市场化和规模化以很快的速度在扩大。近些年来,随着市场化经济和多项改革的不断深入，房地产开发的热潮此起彼伏,导致全国各大中城市房价飙升、土地价格暴涨,不断出现房市投资过热和结构失衡等问题[1]。倘若任其进一步发展,势必会带来严重的国民生计问题,严重阻碍着和谐社会的构建[2]。因此,政府能够合理进入房地产市场,进行科学合理的管制,运用好土地管制政策，将对房价的稳定产生非常重要的影响。
对于土地管制政策，从土地供应政策角度看，供应制度方面，因为各个国家土地所有制因设计的不同，从而土地管制存在着差异，以土地公有制为基础的土地所有制国家[3]，垄断了供地权，调控房价时常常严格把控土地供应量[4]；土地私有制为基础的土地所有制国家，政府通过制定较为详细的法律和标准，引导私人进行土地流转和买卖；对于由国家掌控土地所有权的，在土地供应管制的过程运用土地批租制这一手段，获得收益的同时也为房价暴涨埋下隐患[5]。数量上，土地供应数量会引起供求失衡或是地价上涨从而影响房价[6]。结构上，调节房价的关键在于调整土地供应结构[7]。方式上，土地供应透过地价的影响间接传至房市[8]。政策上，政府通过重划土地市场供应份额的方式来影响地价[9][10]，且影响具有一定的时滞性[11]。限制性条件上，政府区域性的土地供应和税收政策是导致房价上涨的主要因素[12]。从土地管制政策因素中的限购限贷角度看，其目标在于减缓房价的顺周期性[13]，在房价过快上涨时，起到制约作用；在房价快速下降时，解除限购政策、放宽限贷政策的条件来增加房地产需求[14]。土地供应国家私有的国家更多的是通过完善土地供应市场机制来调控房价，公有制的国家则通过管控土地供应数量、方式来实现对房价的调控。限购政策具有很好的管制效果，能够有效控制房屋价格的增长，但也存在着时滞性的限制。限贷政策是指中国人民银行金融市场司制定的房贷首付比政策[15]，也是调控房市重要的审慎工具。但目前的研究依旧有着一些缺陷。一是大多数研究是选取单个具体角度对房价影响进行研究，缺乏综合其他应该因素进行分析；二则是受地区和政策时效限制，难以从全国视角上达到研究结论统一性。
总之，目前在研究方法和角度上均存在较大的空间，因此，通过从全局角度进行规范研究，须采用最新的详细数据为研究土地调控政策对房价的影响提供参考。因此通过土地管制政策各因素对房价的影响为主要切入点，结合其余影响房价的要素，通过建立计量经济面板模型，进一步探究房价变化的要素，将为科学合理构建土地管制体系提供支持。
一、影响房价的主要土地管制政策因素分析
自从2002年5月颁布招拍挂政策以来，房价呈现迅速上涨势头，住房现已成为消费的热点和投资的热点[16]。在这期间，飞速上涨的房价引起了众多的社会问题，例如部分居民购房艰难，同时对国民经济的发展产生了一定的消极影响，有甚者可能导致房地产泡沫的发生，严重危害了房地产业的发展。因此，稳定房价，必须从了解房价的影响因素做起。
目前影响房价的因素主要从需求和供给进行研究。其中，需求方面主要包括人均收入、城市化水平、人口因素、消费心理预期及宏观政策对房价的影响；国家对土地进行调控主要是供给方面的主要手段。本文重点对土地供给政策和限贷、限购政策进行分析。
土地供给对房价的影响分析
土地供应量
对土地供应的控制主要管控建设用地的总供给[17]。减少土地的供应量有可能减少房产商开发用地面积，减小开发规模，进一步减少住房供给; 反过来导致土地供应增加，进一步增加了住房数量，进一步调节房地产的供需[18]。改变土地供给量会明显改变市场的预期程度。
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