为了维护宅基地退出的公平和效率，保护农民利益，在政府主导的宅基地退出中引入市场机制刻不容缓。本文首先明确研究宅基地退出中政府与市场的边界，仍需以坚持和完善集体所有权为基础。通过对政府完全主导、政府主导市场运作、社区主导市场运作三种宅基地退出案例进行对比分析，认为政府应当积极转变职能，在宅基地退出引入市场机制，发挥监督管理的作用，同时应当适时发挥社区参与宅基地退出的积极作用。最后针对资金运营、指标运作、补偿分配和重视村集体地位等方面进行了政策建议，并且对配套制度建设和促进乡村有效治理等方面进行了展望。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
宅基地退出研究述评2
（一）国外研究综述2
（二）国内研究综述2
二、基础与导向：宅基地所有权改革理论述评3
（一）国有化3
（二）私有化3
（三）坚持宅基地集体所有制4
（四）总结4三、典型宅基地退出模式比较分析4
（一）政府完全主导4
（二）政府主导，市场运作5
（三）社区主导，市场运作7
（四）比较与分析：典型案例中的政府和市场关系7
四、政策建议8
（一）构建市场驱动的宅基地退出机制8
（二）引入市场机制，巩固宅基地退出“资金库”9
（三）发挥市场机制，完善宅基地退出“指标库”9
（四）重视农村发展权，改进补偿与分配机制10
（五）重视村集体的主体地位10
五、总结与讨论10
致谢11
参考文献11
图1市场驱动的宅基地退出机制的基本思路8
宅基地退出中的政府与市场关系研究
引言
在快速城市化的背景下，如何有效解决农村宅基地闲置浪费和城市建设用地指标短缺的矛盾是制约城乡统筹发展的重要难题。宅基地退出就是现阶段解决这一资源重组配置问题的重要途径。在较长的一段时期里，我国采用计划方式来配置城镇新増建设用地指标，随着城乡建设用地増减挂钩政策的出台，也出现了行政主导的以指标周 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ￥351916072￥ 
转为目的的拆旧建新模式。但是这种计划配置为主的宅基地退出不仅存在代价性损失，还存在较为严重的过度性损失，农民的利益也时有受损。当前的宅基地改革试点探索了多种形式的宅基地退出机制，其中一个大的趋势是引入市场机制，探索通过指标市场化交易、市场化补偿等途径实现资源配置的公平和效率。
本文旨在研究宅基地退出中政府与市场的关系及退出中各主体的作用和地位等问题，在此基础上提出在政府主导的宅基地退出中提高市场化程度、改善利益分配格局和农村治理格局的措施。第二部分为文献梳理，主要对宅基地退出的实践和政策演变进行总结，并且梳理了已有的关于宅基地退出中政府与市场关系的论述。无论是行政配置宅基地还是市场配置宅基地都对宅基地所有权提出了挑战，政府主导的宅基地退出无疑有着国有化的趋势，而宅基地私有化市场交易的呼声也一直存在。宅基地所有权的归属对认识政府和市场的角色和关系有着基础和导向性的作用。第三部分对几种所有权改革方案进行可行性分析，提出了应当坚持集体所有权，为下文分析运用政府和市场手段发挥这一所有权的优势、更好了构建宅基地退出机制进行铺垫。第四部分根据政府和市场的关系将典型宅基地退出案例分为政府完全主导、政府主导市场运作、社区主导市场运作三大类，并分别进行了案例的梳理和分析。第五部分结合上文，提出了相关的政策建议。第六部分为总结与讨论。
宅基地退出机制研究述评
（一）国外研究综述
宅基地是一项具有中国特色的制度，国外涉及研究不多，相关研究体现了明晰产权和市场配置的作用。Deininger K（2009）等通过对印度农村土地市场大量数据的分析，认为若干人被允许获得土地和处置的权利，可使土地租赁市场更加有效和公平。A Lisec 等（2008）认为流程化的农村土地市场机制有助于降低交易费用，形成健康有序的土地市场。JM Duke等（2004）研究了借助斯洛伐克农地流转经验，认为农地私有化助长了土地细碎化，再加上土地产权价值较低，农地交易费用较高，进而影响农地交易。
（二）国内研究综述
宅基地本身就是一种计划配置色彩浓厚的资源，对于维护农民的基本生存权和确保农村社会的稳定发挥了积极作用。但是随着社会发展，主要依靠计划配置和政府管制的宅基地逐渐显示其低效率的一面。因此，改革政府管理和引入市场配置制度，助推宅基地退出的想法从一开始就已存在。第一，宅基地使用无偿无限期并且缺乏回收机制，对退出的激励和约束机制的研究就很有必要（欧阳安蛟等，2009）。措施包括：提高退出补偿，建立农村住房保障体系，对违法占地、一户多宅、面积超标等情况提高保有成本。两者的共同目的是促进农民主动退出宅基地。第二，当前农村空心化现象严重、村庄规划混乱的问题，学者主要从健全管理机制、加强宅基地整理、规划的角度进行机制研究，提出应当在资金保障、补偿标准、产权关系、村庄规划等方面重点设计（欧阳安蛟等，2009；张秀智等，2009））。
在宅基地退出机制构建中，政府与市场的关系是与国家的政策变化密不可分的。最初，耕地占补平衡制度下中央政府的社会经济环境综合效益目标和地方政府发展经济的目标存在冲突（郭洁，2013）。1999年提出的允许土地置换与折抵政策，通过鼓励土地整理给占补平衡开了口子，2004年首次出现主要面对农村建设用地的增减挂钩政策，意图通过项目区内建新拆旧取得计划外的城镇建设指标（谭明智，2014）。增减挂钩改变了试点地区用地指标的来源结构，而中央为了激励地方发展又需要不断扩大试点规模和范围，呈现了利益固化的趋势，由此而来的农村大拆大建也引起了舆论的关注。但是一些试点地区通过引入市场机制对传统模式进行突破，实现指标市场化交易或者“指标漂移”，这些试点模式下政府与市场的关系呈现出新的面貌。宅基地退出中的市场化水平越来越高，在政府主导的宅基地退出机制构建中如何妥善处理和市场的关系成为了研究的重点。陈丽娜等（2013）认为宅基地退出合理的补偿价格应当依据退出后土地的市价进行扣减后确定，并且应当建立合理的宅基地价值评估机制。黄贻芳（2014）认为政府应当转变职能，应当从经济活动的直接参与者和谋利者向社会和市场经济中的服务者转变。魏后凯（2016）认为应当确立市场机制在宅基地退出中的决定性作用，从退出方式、退出补偿等方面探索市场化方案，逐步提升宅基地退出的市场半径。

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