新常态下房地产业发展现状万科财务报表的分析[20200105123916]
改革开放以来,我国经济保持健康快速发展, 作为中国国民经济的晴雨表和座向标，房地产业的发展在我国一直备受关注，房地产业不仅是我国重要的支柱产业之一，它发展同样关系到整个国民经济的发展。而随着新常态的提出，房地产企业又会如何加强经营管理并防范财务风险？ 众所周知，财务报表分析有几个方面，笔者就从报表分析这一方面入手，通过分析资产负债表、利润表、现金流量表，分析房地产上市公司可能存在的问题。  *查看完整论文请+Q: 351916072 
关键字:上市公司,新常态,财务报表,房地产
目 录
1 引言 1
2 相关文献综述 1
3 房地产业现状及发展趋势 2
4 万科案例 3
4.1 公司概况 3
4.2 公司报表的分析4
4.2.1 公司资产负债简况 4
4.2.2 公司资产负债存在的问题及原因 8
4.2.3 万科公司采用的应对策略9
4.3万科案例对我国房地产业发展的启示12
结论 14
致谢 15
参考文献16
1 引言
2014年4月25日中央提出了“新常态”，它的特点即是经济的高速增长转为中高速增长，经济结构逐步优化升级，努力从要素驱动、投资驱动，转向创新驱动。其中房地产市场也表现出一些跟过去不同的新特征。如房地产也开启了互联网的时代、房企转让股权动作激增等。同时国家也出台相关政策保证新常态下房地产的平稳运行，如国家强调因地制宜根据实际情况取消限购、针对二套房首付的比例下调至40%、营业税的免征期由五年减少为两年等。毋庸置疑，新常态下房地产企业又将迎来新一轮的格局。因此，站在经营者的角度，怎样加强财务分析，提供更高质量的财务信息，就显得特别重要。从投资者角度，当前虚假的财务信息越来越多，通过报表的分析来获取对自己有用的信息进行投资决策，其重要性也是不可忽视的。鉴于此，房地产企业如果要进行又快又好的发展，那么经营管理和防范财务风险，也是要考虑的问题。在此背景下, 本文以万科股份公司为例，探讨通过对财务报表的分析进一步了解房地产上市公司的财务状况，并通过报表中的数字，分析它可能存在的问题，为使用者提供些许参考。
2 相关文献综述
我国大陆地区，财务报表的分析工作起步比较晚，它起源于19世纪末20世纪初，在社会不断发展过程中，财务报表以及其分析越来越重要，相应的研究成果也在不断丰富，不管是财务报表分析的理论体系还是架构也都在逐步建立和完善起来。对于财务报表分析与房地产，学者们也提出了各自的观点，有如下几点：
韩阳（2008）提出，“上市公司的财务报表分析”包含三个方面：第一是资产负债表分析、第二是利润表分析、第三是现金流量表分析。在分析房地产企业资产负债表时，提出资产质量的好坏主要通过各项资产增加或减少幅度，以及增加或减少的原因来表现。在房地产企业利润表进行认识时，利润的质量包括利润的形成过程和相关费用的质量，并且阐明企业利润质量下滑的原因。对房地产企业现金流量表进行分析时，通过对经营现金流、投资现金流、筹资现金流的分析，了解房地产企业现金流的情况并提出应当与企业的发展现状相吻合的建议。
张凤(2008)在财务管理方面提出房地产风险的情况：一是资产负债率偏高；二是融资方式单一；三是资本结构存在不合理。资产负债率高，表明企业资金中的债务资金多，同时，财务风险相对也会较高，可能会导致融资成本加剧。但是，一定的资产负债率也可以让公司运用财务杠杆，提高公司股东权益。融资方式单一是内陆房地产企业的融资情况，大陆房地产上市公司融资时有强烈的股权融资倾向，大量的股权融资会造成股权的稀释。如果股权稀释，会导致公司被少数大股东所操控，因而在追求公司价值最大化的过程中也应顾及所有者利益的最大化。资本结构能够体现不同投资主体的权益、风险和财务状况。合理的资本结构能够促进企业资源的有效配置，实现企业自身价值的最大化。
通过以上理论可以看出，财务报表对使用者的重要性，另一个方面，因为财务报表反映历史数据，单纯依靠报表分析也有它的不足。在对学者们不同观点进行总结的基础上，本文以万科上市公司为例，全面系统地分析该公司的财务报表，以期让报表使用者对报表分析有个清晰的认识。
3 房地产业现状及发展趋势
过去的几年中，房地产得到了快速发展。2014年我国先在二、三线城市放松了商品房限购政策，之后又出台了《关于进一步做好住房金融服务的通知》，支持合理的住房贷款需求和合理融资需求，房地产市场逐步进入平稳运行的状态。而2013年的房地产市场积累了大量存货，因此去年的房地产开发的增速减缓，而现在需要关注的问题主要有3个方面：
一是房屋存货仍在增加，截至2014年9月初，国内有30多个城市新建住宅存货量达到26931万平方米，环比增长1.3个百分点，同比增长22.6个百分点。存货量再创新高，国内30多个城市新房去化周期是17.5个月。在2013-2014年期间，全国房地产存货量几乎翻倍。与2010年比较，2014年的全国商品房存货是2010年的2.9倍。专业人士认为，库存量的增加受多方面因素影响，如：过去多年来，全国房地产投资、土地出让面积、房屋竣工面积始终处在高速增长的状态，使得市场的新增存货大大增多。而且，市场销售存货的速度低于存货增加的速度。2014年，伴随房地产市场降温，投资者的投资热情也有所减退。去年1-11月全国商品房销售面积为101717万平方米，同比下降8.2%，降幅是1-10月份的1.4%。与此同时，房地产企业经营也越来越理性，万科总裁在2014年万科确定了2000亿回款的目标而非销售额目标。很明显，与“销售额”相比，万科目前更重视“回款”，只有获得回款才是真正的销售，将来，万科不会再局限于回款数字的设定，但是会加大对回款率的要求。
二是区域差异性很大，去年以来，东部用于开发投资房地产52941亿元，同比增长10.4个百分点，增速比前11个月份回落1.6%；中部地区投入了20662亿元，增长8.5个百分点，增速回落0.7%；西部地区投资21433亿元，是去年的112.8倍，增速回落1.4%。
三是不少房地产公司房产出现滞销、资金被套牢，现金流陷入僵局。如佳兆业公司2014年实现销售66亿元，其中有超过60亿元是通过海外发债融资来获得。而伴随美联储表示逐步退出量化宽松，单纯依靠海外融资也已行不通。万科作为房地产中的代表，它也有发展不景气的阶段。但它在低迷阶段的实施了很多的对策，如：在经营上，一是万科正转向轻资产领域，进行“小股操盘”的尝试，即万科也参股，不控股，但仍由万科操盘，万科通过输出品牌和管理，贡献自身成熟产品、工业化体系、融资和采购资源优势，来经营获利；二是推出合伙人制度的内部创新，并积极尝试各种营销创新，如：万科推出“购房宝”、“房抵贷”、“房惠贷”等互联网金融工具，解决客户购房资金，及公司资金快速回笼等问题。

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