常州随园锦湖公寓四期开发项目可行性研究
摘 要
该毕业设计是为了对常州随园锦湖公寓项目的开发提供帮助，进行的房地产市场调研和项目的可行性研究，拟成报告。
本文通过对常州市武进区随园锦湖公寓项目226700平方米土地的开发经营环境的市场调查，以及周围主要同类竞争房地产的比较后，根据常州市武进区当地的目前市场情况以及对将来的预测，对该项目的可行性和开发经营策略提出建议，同时结合项目的特点和优势，对项目进行了投资分析、经验分析和风险分析，来研究该区域进行住宅建设经营的可能性。
经过对市场调查报告和可行性研究报告的拟定和分析，最后得出该项目具有可行性。
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关键字:市场调研可行性研究分析经营可行性
目 录
第一部分 市场调研报告
1 市场宏观环境状况 7
1.1项目简介 7
1.2政治环境 7
1.3经济环境 8
1.4社会环境 8
1.5文化环境 8
1.6交通环境 9
2 城市房地产市场概况 11
2.1土地市场状况 11
2.2房地产市场状况 11
2.3房地产价格走势 12
3 消费与市场需求概况 13
3.1城市人口及变化趋势 13
3.2购买力水平 13
3.3购买倾向 14
4 项目所在区域环境状况 17
4.1区域规划 17
4.2区域交通条件 17
4.3区域内楼盘总价格水平 18
4.4主要竞争对手的状况 19
第二部分 可行性研究报告
1 概述 22
1.1项目概况 22
1.2编制目的 22
1.3编制依据 23
1.4结论 23
2 项目开发背景 24
2.1 2013年国内经济及房地产市场回眸 24
2.1.1政策 24
2.1.2楼市 24
2.1.3供求 25
2.1.4土地 26
2.2江苏省常州市房地产市场分析 26
2.2.1经济状况 26
2.2.2房地产状况 27
3 项目开发意义 28
3.1建设必要 28
3.1.1有利于推进社会经济发展 28
3.1.2加快城镇化建设的有效途径 28
3.1.3扩大内需促进经济发展的需要 29
3.2项目开发作用 29
3.2.1把握发展先机，加快城市建设 29
3.2.2促进区域经济发展，提升区域性中心城市地位 29
3.2.3带动常州现代服务业和居民生活区需求的发展 30
4 环境分析 31
4.1投资地块的地理环境 31
4.2区域分析 32
5 市场调查分析 33
5.1常州项目周边主要案例分析 34
5.2消费者调查分析 35
5.2.1问卷调查的问题及汇总 35
5.2.2问卷调查分析 39
6 项目策划及建议 44
6.1项目策划定位 44
6.1.1目标市场定位 44
6.1.2产品定位 44
6.2经验优势与机会 45
6.2.1房地产投资项目开发经营机会形成 45
6.2.2项目开发经营优势点 45
6.2.3项目开发经营机会点 45
6.3项目建设建议 46
6.3.1项目总体规划建议 46
6.3.2住宅建筑设计建议 47
6.3.3小区的配套设施建议 49
6.3.4环境艺术设计建议 50
6.3.5道路交通设计 50
6.3.6绿化景观设计 50
7 项目投资估算 52
7.1项目开发经验策略 52
7.1.1总体计划 52
7.1.2分期施行 52
7.1.3自主建设 52
7.1.4力争佳作 52
7.2项目投资估算 53
7.2.1建设投资 53
7.2.2建设期利息 54
7.2.3项目总投资 54
7.3项目实施进度安排 54
7.4项目投资于筹资计划 55
8 经营状况分析 56
8.1项目价格的定位 56
8.2项目经验成本结算 56
8.3财务净现值及财务内部收益率 56
9 风险分析 58
9.1盈亏平衡分析 58
9.2敏感性分析 58
9.3开发经营的主要风险及对策 59
9.3.1资金周转风险 59
9.3.2投资估算风险 59
9.3.3筹资风险 59
10 结论和建议 60
10.1结论 60
10.2建议 61
参考文献 62
致谢 63
第一部分 市场调研报告
1 市场宏观环境状况
1.1项目简介
随园锦湖公寓占地340亩----二十二万六千七百平方米，南临聚湖东路,东临城市中轴线武宜北路，直通常州市中心，北临312国道（国道以北是京杭大运河），西靠常武北路，是常州市未来地铁一号线规划路段。是旧市区新改的建设重点。常武北路绿树成荫、风景优美，京杭大运河相伴树林，由此该地块系常州市武进区的最佳路段。小区东面是将于14年8月完工的万达广场，这里将是常州市未来最大的购物中心地带。
①占地面积：226700㎡
②容积率：1.373
③总建筑面积：31.14万㎡
其中：商业：5.43万㎡
多层住宅：19.72万㎡
小高层住宅：4.41万㎡
别墅：1.45万㎡
公建面积：0.5万㎡
④建筑密度：27.42%
⑤绿化率：42.88%
1.2政治环境
苏锡常地区自定位特大型中心城市以来，规划确定苏州、无锡、常州中心城市空间的拓展、结构优化等要统一考虑、综合平衡、合理分布。
全市上下要以精心实施“构筑区位优势”、“增强城市功能”、“营造城市环境”和“美化城市形象”四大系列工程为抓手，迅速形成常州市城市化和城市现代化管理新格局。要围绕做大常州，加快形成四位一体、众星拱月的现代化城镇新格局；要加快实施北进南拓战略，促进特大城市的迅速扩展。
1.3经济环境
常州地处长江下游南岸，属上海经济区，受长江三角洲经济圈辐射，区位优势十分突出。常州经济发展迅速，工业经济不断壮大，农业经济特色明显，第三产业蓬勃兴起，对外开放不断加强，常州社会全面进步，城镇建设步伐加快，交通通讯日益发达，科教和各项社会事业欣欣向荣，是江苏省文明城市。
2013年，常州全年实现地区生产总值（GDP）4360.9亿元，按可比价计算增长10.9%，其中第一产业完成增加值138.1亿元，增长3.1%；第二产业完成增加值2250.8亿元，增长11.2%；第三产业完成增加值1972.0亿元，增长11.2%。常州一、二、三次产业比重由上年的3.2：52.9：43.9调整为3.2：51.6：45.2。常州按常住人口计算的人均生产总值达92994元，按平均汇率折算达15016美元。全年实现公共财政预算收入408.9亿元，比上年增长7.9%。公共财政预算收入占GDP的比重为9.4%。全年公共财政预算支出403.9亿元，比上年增长3.2%，公共财政预算支出中，教育、文化体育与传媒、社会保障和就业、医疗卫生、节能环保、住房保障等六大民生类分别支出66.6亿元、6.1亿元、43.3亿元、24.6亿元、16.8亿元、10.7亿元，占公共财政预算支出的比重达到41.6%。
原文链接：http://www.jxszl.com/jmgl/gcgl/6245.html
