摘 要随着国民经济的快速发展，我国房地产行业日益高涨，无论是一线、二线还是三线城市等房价都有所上升。苏州作为苏南地区的新一线城市，房地产市场更是持续上涨。 房地产项目从开发、建设到最后交付使用都是一个极其漫长的阶段，施工过程中要提高警惕。本文选择苏州市高新区苏地2018-WG-27号地块为研究对象，结合苏州市苏地2018-WG-27号地块的项目概况、周围区位条件、同等项目竞争力分析等，通过对该项目敏感性分析、SWOT分析。对项目各项情况进行分析，合理选择最佳的方案，结合投资估算和财务评价，确认方案的可行性，最终完成本地块的房地产开发可行性研究报告。最后要对该项目进行综合性分析，对其可能存在的潜在性风险和环境影响提出可供解决的方法。
目录
1. 绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究的意义 1
1.3国内外研究的现状 1
1.4研究的内容 1
1.5本课题编制来源 2
2. 市场调研报告 2
2.1宏观环境分析 2
2.1.1城市概况 2
2.1.2 城市GDP 3
2.1.3 城市产业结构 4
2.1.4社会文化环境 5
2.1.5政策环境 5
2.2城市房地产市场分析 5
2.2.1房地产市场供求状况 5
2.2.2房地产价格分析 6
2.3消费与市场需求状况 6
2.3.1居民生活水平 6
2.3.4购买倾向 7
2.4 区域环境状况 8
2.4.1区域规划 8
2.4.2区域交通条件及周边配套规划 8
2.4.3区域周边竞争情况分析 9
3. 可行性研究 11
3.1项目概况 11
3.1.1项目建设背景 11
3.1.2项目区域位置 11
3.1.3项目周边配套 11
3.2项目定位 12
3.2.1 SWOT分析 12
3.2.2客户定位 13
3.2.3项目产品定位 13
3.2.4项目
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价格定位 14
3.3技术方案 14
3.3.1设计原则 14
3.3.2设计方案 15
3.3.3规划设计指标 15
3.3.4户型设计 15
3.4项目实施进度 16
3.4.1开发进度计划 16
3.4.2销售计划 16
3.4.3组织机构 17
3.5投资估算 18
3.5.2费用估算 18
3.5.3资金来源 21
3.6项目财务评估 22
3.6.1资金流动计划 22
3.6.2投资收益率 23
3.6.3财务净现值 23
3.6.4内部收益率 23
3.6.5投资回收期 23
3.6.6财务分析总结 24
3.7风险分析 24
3.7.1盈亏平衡分析 24
3.7.2敏感性分析 24
3.7.3定性分析 25
3.8环境影响分析 26
3.8.1环境影响因素 26
3.8.2风险控制 26
3.8.3 控制措施 27
3.9结论与建议 27
参考文献 28
附录 29
致 谢 32
绪论
1.1研究背景
近三十年以来，中国的房地产行业发生了翻天覆地的变化。最近10年是我国房地产发展的黄金时期，随着国家制定出一些限制房地产政策的措施，与此同时，我国房地产行业也面临着诸多的风险和挑战。随着新市场的开始和开发门槛的降低，使得越来越多的公司进入房地产领域，形成了新的房地产开发局面，传统的拿地就能挣钱的时代正在逐步退出市场，综合评估显得越来越重要，投资的成败使得可行性研究的准确性备受关注，本文则侧重房地产发展需求，根据项目实际开展项目可行性研究。
1.2研究的意义
房地产行业近几年成为当代中国的热门行业。房地产市场的崛起，迅速改变了人们的生活、学习、工作方式。本项目的前期工作成为项目成败的决定性阶段，就房地产本身来说，房地产市场的发展关系着国泰民生，众多的产业链都和房地产市场有着千丝万缕的联系，大量的从业人员使得房地产备受关注。综合性的研究课题除了项目本身的意义之外，对于自身的学习也提出了更高的要求，能够检验学习所得，系统性的了解专业所识，提前接触和了解工作内容，复习了大量的课程内容，提高了知识的灵活运用能力，锻炼了独立思考问题和收集相关资料的流程和内容，对走上工作岗位具有重要的指导意义。
1.3国内外研究的现状
国外的项目可行性研究要比国内要来的早，其研究内容细致充分，项目的研究周期长，侧重于项目的全过程分析，其各项参数指标的选取，需要进行大量的项目资料汇总，在形成可观的数据基础后方可进行数据分析，最终确定项目的可行性，以至于项目的实施周期普遍较长，工作内容较为闭合完整。
国内对于项目的可行性研究工作开展较为且较为简单，在房地产开发的黄金期，项目可行性研究不突出，随着市场的开放项目的成功率较高，但是随着房地产市场的转变，国内的房地产可行性研究水平日益提升，研究的内容不断地深入，注重一次性投资回收成为了可行性研究的关键，形成了我国特色的可行性研究理念，并广泛的应用于房地产可行性中，逐步发挥其不可替代的作用。
1.4研究的内容
本项目以苏州市高新区苏地2018WG27号地块作为研究对象，充分显示了该地区优越的地理位置和一流的教育设施。该地块作为高新区的核心区域，未来将会是居民梦寐以求的住宅地。本课题主要从三个章节进行研究：第一章是绪论，主要介绍了当今房地产行业的发展状况、本项目基于何种背景之下完成、研究的内容以及该地块编制的来源。第二章讲述了项目情况，充分地了解项目，介绍了城市的发展状况、城市GDP、产业结构等。初步地进行调查。第三章为可行性研究的分析，介绍了本项目地块的所在位置，确定目标人群，对项目开发做好定位。项目的周边配套设施、项目的规划指标。编制出了项目的技术方案：设计原则、设计方案、户型设计等。对产品进行价值分析，论证其可行性和项目的开展情况预估分析。测算项目的成本收益，包含项目实施过程中的所有资金投入以及资本的时间价值等方面，通过项目的销售情况预估，分析资金投资计划的可行性情况最后结合该项目在施工过程从可能遇到的风险进行定性和定量的分析，综合考虑，预估该项目的设计方案可行性情况。分析施工现场的环境，提出一些防治措施及减少其产生的不良后果和经济损失。最后从全局考虑，针对本项目研究的内容提出了一些自己的建议。

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