中等收入家庭对普通商品住宅的支付能力研究以南京市为例
摘要：本文在对前人住房支付能力研究进行梳理的基础上，以南京市为例，计算中等收入家庭对普通商品住宅的支付能力。主要是基于中等收入家庭的可支配收入和每月的消费性支出，计算出每月住宅支出的极限值，并与当前市场环境下实际需要的住宅支出进行比较。研究发现，当前中等收入家庭对普通商品住宅几乎不具有支付能力，当前的住宅价格远远超出了中等收入家庭的支付水平。除此以外，本文还对影响中等收入家庭住宅支付能力的因素进行灰色关联度分析，分析发现，家庭结构、家庭恩格尔系数、年贷款利率和家庭消费性支出是主要的影响因素。政府必须要对住宅市场进行调控，以使其能与购买者的实际需求和购买力相一致，也有利于社会经济的稳步发展。
*查看完整论文请 +Q: *351916072*
关键字:中等收入家庭；住宅支付能力；合理住宅价格；灰色关联度分析
目录
摘要3
关键词3
Abstract3
Key words 3
引言4
一、住宅支付能力研究述评4
（一）比率法5
（二）剩余收入法5
二、南京市中等收入家庭住房支付能力分析5
三、基于中等收入家庭支付水平的合理住宅价格测算8
四、普通商品住宅支付能力影响因素分析9
（一）数据的选择9
（二）数据的获取9
（三）计算过程9
（1）无量纲化 9
（2）求差序列10
（3）求两极最大差与最小差10
（4）求关联系数10
（5）计算关联度10
（四）结果分析 10
五、政策建议 11
（一）提高居民收入水平 11
（二）合理布局，调整结构 11
（三）调整货币政策 11
（四）优化保障性住房 12
六、结束语 12
致谢 12
参考文献 13
表1 2012年南京市中等收入家庭收入水平及其住房支付能力 6
表2南京市中等收入家庭2005-2012年月住房支出占可支配收入的极限值6
表3当前普通商品住宅价格水平下的住房支出比值7
表4历年住宅价格水平下购买60m2的住宅每月所需支出占可支配收入的比值7
表5中等收入家庭能承受的最大住宅价格测度8
表6南京市中等收入家庭住房支付能力影响因素的时间序列9
图1南京市中等收入家庭2005-2012年月住房支出占可支配收入的比例极限值6
图2 2005-2012年南京市中等收入家庭住房支出比例极限值与实际月还款收入比7
中等收入家庭对普通商品住宅的支付能力研究
——以南京市为例
引言
随着我国城市化的发展，房地产业不仅在社会经济中扮演着日益重要的角色，也进一步影响到一般老百姓的生产生活问题。近年来，我国房价日益上涨，住宅价格过高问题已经成了各方争论的焦点。对于房价，国内外有不少评判的标准，就目前来看，不管是用哪个指标进行衡量，都可以得出相同的结论：中国的房价偏高且已超出一般购房者的支付能力。住宅市场早已不是单纯的有需求才消费，投资型置业的出现，促使房价偏离合理的区间，使得我国居民，尤其是一些所谓的“夹心层”人群早早沦为“房奴”。与收入水平不对称的住宅价格，影响了居民的实际购买力，带来沉重的生活负担，从长远看也不利于经济健康、稳定、可持续发展。[1]而相应地，居民的积蓄“代际转移”，全家倾尽所有购买住房，也使得政府及房地产企业过于乐观地估计了我国居民的实际购买能力，对房价的调控也只是隔靴搔痒。地方政府睁一只眼闭一只眼，房地产商有恃无恐，普通居民硬着头皮骑虎难下，导致我国房价调控成为一纸空谈。2012年3月的政府工作报告中，温家宝总理特别强调政府调控的重要性。温总理以两条标准来评判房价合理与否：一是房价是否与居民的收入相适应，二是房价是否与成本和合理的利润相匹配。
就居民的收入水平而言，不同收入水平的人群对住房的支付能力有明显的差异，基于此，国家在住房政策方面也体现出了差别化和层次性。考虑到低收入家庭的经济实力，政府为这部分相对弱势的群体提供了较多的保障性政策。政府专门为低收入住房困难户提供了保障性住房，通过限定标准、限定价格或租金来实现其保障性质，包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房等。高收入家庭拥有较强的经济实力，在住宅市场上有明显的优势，其所购住宅除普通住宅，更有高级公寓、别墅等。根据城镇居民家庭收入分类，中等收入人群占据了中间的60%，在社会中占有绝对的份额，他们是社会发展的中坚力量，也是普通商品住宅的主流消费群体。但是当今的住房保障制度政策实际上是将中等收入家庭分离出了保障的范围，中等收入阶层住房问题陷入了政策空当。中等收入家庭对普通商品住宅的购买力度与社会的可持续发展息息相关，如果中等收入家庭对普通商品住宅没有足够的购买力，又缺乏充足的政策保障，必将严重阻碍社会经济的发展与和谐社会的建设。
南京市是长三角地区的重要门户城市，它对中西部地区有着较大范围的辐射和较高程度的影响，因此南京市的房价不仅对南京本市有重大影响，对周边地区的经济发展的影响力也不容忽视。2013年，虽然对房地产市场的政府管制没有减弱，但是南京房地产市场的火热程度并未受到太大影响，开发商不断加大新楼盘的推广力度，购房者生怕一时迟疑错过最佳时机，住宅的供应量和成交量均达到了近几年来的一个新高峰，平均成交价格更是达到近几年之最。住房是人民生活的基本必需品，居民的住房支付能力会极大的影响其生活质量，也会关系到社会的稳定与发展。此前南京市中等收入家庭对普通商品住宅支付能力方面的研究相对缺乏，本文运用南京市的动态数据进行深入分析，能够得出真正符合南京市实际情况的结论，也帮助政府进行住房市场管理和保障政策的制定。
一、住宅支付能力研究述评
住房支付能力更为常见的定义是Hancock（1993）的定义，即在不影响其基本生活水平的情况下，一户家庭能够支付住房成本的能力。也就是说，基于一户家庭的可支配收入，如果扣除了住房消费之外的基本生活支出，剩余的可支配收入不足以支付正常的住房费用，那么就可认为这户家庭存在住房负担能力问题。[2]住宅的价格、购房者的经济水平及其消费水平乃至付款的方式都会对住房支付能力产生较大的影响。当前较为常见的住房支付能力的测算方法可以分为两大类，比率法和剩余法。
（一）比率法
比率法即求住房支出与家庭收入的比值，具体方法包括房价收入比、租金收入比、住房支持收入比和住房成本收入比等，其中最为典型的是房价收入比。1989年，Bertrand Reynaud提出，合理的房价收入比的范围应在4:1到6:1之间，这个范围目前在国际社会中已经被广泛接纳，如果超过这个区间，则说明居民存在较大的购房压力。目前南京房价收入比已达到15.2，远高于国际认可的合理范畴。朱妍汐、唐焱（2010）结合中国国情，通过分析房价收入比的指标确定和计算方法，并通过在上海、北京、天津、南京和深圳等地的实地研究，认为国际公认的房价收入比的合理范畴主要适用于市场比较成熟发达的资本主义国家，在中国实际运用中还需进行调整和改进。[3] 李伟（2004）认为不同收入的人群有不同的住房支付能力，用房价收入比进行测算时应考虑这个因素，将不同人群进行区别计算，考虑各类群体在总体中所占的比重，确定各自的权重，最后加总得出整体结果。[4]
总体而言，比率法应用范围较为广泛。戚文举（2009）结合前人的文献梳理了比率法的优缺点。比率法公式简单，数据获取容易，也便于理解。然而，比率法在指标的选择上较为简单，不能反映不同收入水平的家庭在支付能力上的差别，并且对住房支付能力缺乏较为持久的反映。[5]
（二）剩余收入法
剩余法是以收入扣除非住房支出的剩余收入来衡量家庭的住房支付能力。如果一户家庭在扣除基本生活必须消费之后，其剩余收入能够支付住房支出，则表明该家庭具有一定的住房支付能力，若是剩余收入达不到住房支出的要求，则说明该家庭不具备住房支付能力。胡晓龙、王雪珍（2012）认为影响剩余收入多少的有家庭收入总额和家庭人口规模等，没有一个固定的标准来衡量剩余收入是否充分，这种测度方法考虑到了收入、住房开支和其他非住房消费之间的牵制关系，有较强的逻辑性。[6]Stone（1993）认为剩余收入法能够更准确地解决可支付能力的主体和对象这些核心的问题。[7]
原文链接：http://www.jxszl.com/jmgl/ggsygl/12307.html
