共有产权房运作模式研究
摘要：共有产权房作为新型的保障性住房模式是缓解我国现行中低收入阶层住房难问题的一大突破点，然而该制度在我国试点运行较不成熟。本课题通过比较分析美国、英国、新加坡三国制度以及我国现试点较为典型的淮安、上海、北京三大共有产权房模式的实践经验的覆盖范围、房源、融资、准入准出条件等了解其优缺点，以此提出适应我国发展的共有产权房运作模式的建议，如调整覆盖的保障人群、提供灵活、严格的产权份额分配、开拓多元化房源以及融资渠道、严格限制准出机制、建立专门机构进行管理等，以解决公共财产分配不均所引发的社会以及经济问题，保证我国保障性住房发展的可持续性。
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关键字:共有产权；国外经验；运作模式；建议
目录
摘要 3
关键词 3
Abstract. 3
Key words 4
引言 4
一、国外共有产权房运作模式的比较与借鉴 4
（一）美国住房共享权益制度 4
（二）英国低成本自有住房制度 6
（三）新加坡组屋计划 7
（四）国外共有产权房运作模式比较分析与经验借鉴 8
二、我国现行共有产权房运作模式及评价 9
（一）我国共有产权房典型运作模式实践 9
1.淮安市共有产权经济适用房模式 9
2.上海市共有产权经济适用房模式 9
3.北京自住型商品房模式 10
（二）三个典型模式实践的比较分析与评价 10
三、完善我国共有产权房运作模式的建议 11
（一）明确共有产权房覆盖保障对象为中低收入者家庭 12
（二）提供更灵活、也更严格的产权份额分配 12
（三）建设多样化的共有产权房形式 12
（四）开拓多元化的融资渠道以及房源渠道 12
（五）严格限制准出机制，保证共有产权房的社会保障属性 13
（六）建立由政府授权的非盈利性的共有产权房的专门实施、管理机构 13
致谢 13
参考文献 13
共有产权房运作模式研究
引言
引言
共有产权房，是指中低收入家庭可依据个人与政府的不同出资比例，共同拥有房屋产权的份额，在购房者有经济能力后，可向政府“赎回”剩余部分产权，将“共有产权”变为“自有产权”。从政府角度，共有产权房作为一种全新的制度既体现了对住房购买困难家庭的保障，又避免了直接 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
提供房屋产权而造成公共财产利益的流失和社会不公平，使得产权界限明确，一定程度上规避了购房者的投机行为，维护了社会稳定。同时，共有产权房从长期来看，既提供了可循环利用的资金保障，又在一定程度上缓解了政府因大量建设保障性住房所面临的资金约束问题，减缓了政府财政困难。从保障对象角度来看，共有产权住房的出台给中低收入人群看到了住房保障的希望，给人以鼓励，既解决了公民的居住困难，又可以在所拥有的房产份额内享受增值的收益，在为“居者有其屋”创造了条件的同时还保障了其长远发展。
纵观国内外对于住房保障体系的研究资料，共有产权房作为一个较新的课题，鲜有学者对其进行深入研究，当前学者们大部分的研究都集中于从宏观角度分析我国住房保障制度所存在的缺失，将研究重点置于我国住房保障制度的改革以及现状，将目光关注于总体制度的可行性以及法律规范，缺乏实践性以及创新性，拘泥于以廉租房为主体，以经济适用房和公共租赁房为补充的传统保障性住房体系，极少将重点置于共有产权的房运作模式的发展上。
本课题拟通过借鉴美国、英国、新加坡，共有产权房模式发展较为成熟的经验，在其不同社会基础性制度的背景下，比较研究其覆盖范围、融资渠道、房源渠道、申购、准出等不同维度的核心要素，再通过对于我国现行的较为典型的淮安、上海、北京三大共有产权房运作模式的实践经验进行比较分析，了解其优缺点，并以此提出适应我国发展的共有产权房运作模式的建议，以解决财富分配不均所引发的社会与经济问题，以保证我国保障性住房发展的可持续性。
一、国外共有产权房运作模式的比较与借鉴
国际上对于保障性住房发展的研究重心已经从政府是否应该对保障性住房承担责任，转移为政府该如何更为有效地推进保障性住房建设[1]。
共有产权房制度介于租赁权以及完全产权之间，在以美国、英国、新加坡为代表的发达国家已经发展数十年。世界各国依据本国国情，采取不同的运作模式在不同的程度上干预住房市场，可持续的发展其社会保障功能，来保障中低收入阶层的住房需求。[2]
（一）美国住房共享权益制度
美国是世界上住房自有率最高的国家之一，以“市场为主、适度保障”为原则，其政策以全面发展的立法保障和高度的市场化为特色。
美国在其社会发展的不同阶段选择了最适应其发展以及社会背景的住房保障模式以及选择最适宜的政府干预程度。在20世纪20年代末期到30年代的阶段，为解决经济萧条、人口剧增、住房老化等一系列情况所引发的住房严重短缺问题，美国政府从高度自由的市场调节转变为直接干预，从而进行公共住房建设，大幅度增加住房的供给。后短缺时期有所缓解，巨大的财政压力不适用政府大规模住房的建设，而在房地产市场依旧供不应求的情况下，政府用低额度的贷款利率刺激私营开发商开发低于市场价格的住房，以此促进保障性住房的房源以及资金渠道来源的多样化，既减少了政府的财政压力，又引入了积极的市场机制，完善了多元化的住房保障机制。美国通过建造公共住房、补贴私营开发商来建设低于市场价的住房和贷款担保，使得其保障形式从供给向需求转变，逐渐形成较为完备的住房保障体系。[3]
美国的住房共享权益制度依据其产权管理架构的不同[4]，分为限制合同住房、社区土地信托住房、有限权益合作房三种。
（1）限制合同住房（Deed-restricted Housing）
美国政 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
府通过提供优惠的信贷或者以投资的方式提供补贴，来降低中低收入家庭的购房负担，并分享住房权益。同时，依据保障对象、目标退出周期、市场背景的不同，又将之分为三类：限制转售对象和价格的封闭式、仅限制转售对象的半封闭式、不限制转售对象和价格的开放式。
开放式的限制合同住房允许购房者将所购房屋在居住满一定年限后直接上市，随着房屋的上市，政府与购房人一起分享收益。半封闭式中涉及的具体转售价格则由符合条件的买卖双方共同商议决定。封闭式限制合同住房中主要采用以购买力、物价指数以及市场化的房地产指数为参考将转售价格与地区居民收入增长指数挂钩的指数式使得出售者有一定的资产积累，或是根据地区的收入比例以衡量住房支付能力，以此计算相应的转售价格的成本式。封闭式的限制合同住房还分为政府作为产权之一，可以在运作中主动调控的股权式以及政府仅在居住者未还清贷款前控制信贷合约的债权式。因监管成本较低，且政府给予政策鼓励开发商积极建造限制合同住房，因此该模式增长最快。
（2）社区土地信托住房（Community Land Trusts Housing）
此类住房发展模式中，低收入人群通过支付一定的租赁费以获得租赁权以及住房的所有权，而土地权利则由非盈利的社区信托公司（CLTs）所有。信托成员主要由社区居民、非营利组织、政府组成，土地租赁期约一般包括准入条件、准出标准、期间行为的管理，租赁期一般是99年。该模式通过租约对住房高度控制，并且可以长期控制固定住房资源。在房主出售房屋时，信托以及符合购买条件的其他低收入者有优先购买权，价格计算方式依据合同中的定制方式计算，既保证出售者获得合理补偿，也确保未来居民有相应机会来承担住房价格。
据北京住建委统计显示，截止到2015年5月3日，住建委提供相关自住型住房约41409套，销售均价最高的为恒大名都的28000元/平方米，最低的为当代采育满庭春MOMA项目的9500元/平方米。2015年，为了在土地出让的过程中，可以保证老百姓买得起，北京政府拟研究动态调整的机制以确保公平，并满足自主和改善型需求，抑制投机需求。
原文链接：http://www.jxszl.com/jmgl/ggsygl/13038.html
