农村宅基地退出的机制与退出意愿分析
摘要：研究目的：研究农村宅基地退出机制的现状，分析影响农村宅基地退出机制的因素并从农户的角度对宅基地退出机制的构建提出一些相应的政策建议。研究方法：文献综述法、logistic模型分析法。研究结果：农户年龄、家庭人口数目与宅基地退出意愿负相关，受教育程度、农户非农收入比例、社会保障水平、是否在城镇拥有住房与宅基地退出意愿成正相关。研究结论：在宅基地退出之前应当完善宅基地退出的配套性政策，退出时应当加强正确的宅基地退出政策的宣传，退出后建立起以农民为主体的城镇小区。
关键字：容积率；影响；楼面地价
Abstract：Objective: To study the mechanism of the exit status of Rural Housing, Rural Housing Factors exit mechanism to influence and build from the perspective of farmers to make some policy recommendations for homestead exit mechanism. Methods: literature review, logistic model analysis. The result: farmers-age, the number of households Population and Housing exit willingness negative correlation, level of education, the proportion of non-agricultural income of farmers, the level of social security, housing and whether it has the will to quit homestead positive correlation in town. Conclusions: Before homestead quit should quit supporting sound policies, should strengthen the right of homestead withdraw its exit policy, established after exiting farmers as the main urban communities.
根据《2007年中国农村统计年鉴》的统计数据显示，2006年我国农村人均住房面积仅为30.7平方米，但是住房闲置率却高达32.6%。当前，在宅基地退出政策缺失的条件下，宅基地在整治中各方利益冲突突显。一方面是我国农村宅基地闲置比较严重，通过占用耕地扩张建设用地受到国家政策的严格限制。另一方面在这个经济飞速发展的时代，宅基地制度已经跟不上经济发展的节奏，宅基地退出成为不可更改的趋势。笔者拟介绍文题的时代背景、政策含义及其学术研究价值，利用文献比较来分析退出现状与退出机制中出现的问题影响及其后果，并通过logistic模型从农户角度分析影响宅基地退出的因素，为宅基地退出机制做出展望及一些政策建议。
一、时代背景
我国特有的宅基地制度是随着历史不断演变最终受基本制度的影响应运而生。这种宅基地制度对我们总体而言利益很大，它的出现加快了我国工业化进程，也使得农民生活质量有所提高。从宅基地的农民私人所有进步到农村生产队集体所有到最后规定为农民集体所有，经过了三个阶段的发展，宅基地的形式基本确定 [1-3]，政府推出的政策为了满足各时期的需求有一定差异。以满足农民群众的利益要求、调动农民群众的积极性为根本，具体根据实际状况来制定不同时期的政策法规来保证制度的实施，对生产力的发展要坚定马列思想，围绕党的路线[4]。
将计划经济福利思想为根基来建立现行的农村宅基地管理制度，它在农村地区对农民和社会都起到了很大的积极影响，并为他们提供了住房保障。但其并不能适应城市化、市场化的社会经济发展需要，也不能适应农村产业结构改革的客观要求[5]。现行宅基地制度难以适应当今中国城市化进程的高速发展，它阻碍了土地高度集约利用的形势以及农村与城镇之间人口的规模性迁徙。中国农村宅基地利用不规范的现状包括以下几点，规模大、面积过度超出额度、空心宅、在城市化的快速推进中农村居民点面积反比增长 [6-9]，这些不规范使得耕地保护的压力不断增长。20世纪末期的这种宅基地制度在当时以及未来几年对发展工业和稳定农村社会起到了一定的积极作用，满足了当时计划经济、城乡分割、工业优先的原则[10]。但随着工业化发展的进程不断推进和人口数量的扩大，农村宅基地土地资源日益稀缺，宅基地的潜在价值迅速上升，制度已经无法制约农民占有耕地变产权房等种种行为 [11]，农民对于宅基地的认知慢慢缺失导致被上楼情况，群体性上访组织土地征收等事件接二连三的出现。同时还有宅基地盲目无序向外扩展、大量“空心村”等土地低效利用现象。相对市场经济快速发展，而宅基地政策一成不变，宅基地的属性以及定义正巧无声息的消失，日益突出的矛盾局面预示着宅基地必将在未来几年面临着退出。
二、农村宅基地退出现状分析
（一）宅基地退出规模
宅基地退出规模选取以上海、山东与重庆、四川、陕西地域的差异，上海和山东属于东部沿海，重庆、四川以及陕西属于中西部内陆，本文只考虑因变量东西部的地域差异来比较宅基地退出的规模。
2007年上海农村每户宅基地面积超标严重，利用宅基地建房的现象屡现不止。村民建房需求量大，类型多样，并出现一户多宅、住宅空置、房屋出租等现象[21]。不仅城镇需要大量的建设用地，新农村和小城镇的建设也急需土地支持，土地的供求关系矛盾日益突出并且每年新增建设用地按照50km²左右的速度增加，按照发展所需的土地资源用量供不应求。经过政府的大量努力和农民的配合使得用地结构得到优化，集约利用以及合理规划，用地矛盾得到一些缓解，但仍不能从根本上解决问题。其次，上海耕地后备资源匮乏，新增耕地潜力有限，滩涂围垦和存量建设用地的综合整治成了土地后备资源的主要来源[17]。而解决用地需求矛盾的关键在于从农村宅基地资源中寻找用地新空间 [18，19]。
转眼2008年的山东，以良庄村一些小居民点整理为例。良庄镇部分村庄旧村内房屋布局分散，占地面积大，设施陈旧，土地利用效率低下。通过农村居民点整理，把人口存在较少、住房较分散的村落撤并，有些加入人口大村，或者集约用地建设农民小区，对旧地进行复垦，提高土地利用效率，缓解了宅基地与耕地之间的矛盾，减少了二者之间占地的情况，也极大改善了农村居民环境[44]。
焦点转向中西部，笔者从2012年重庆市首批城乡统筹改革试点县梁平县区域的调查中发现。“一户多宅”现象比较多样本点农户对农村宅基地退出政策并不是很了解，但大部分人都比较支持，可见农户对于宅基地退出补偿认知较清晰。但是他们对于退出宅基地的参与程度不高。城镇购房补助，养老保险等诸多的优惠政策吸引着部分村民参与到宅基地的退出中来；反观另一部分村民因为对补偿的条件存在意见不是很满意所以不愿意参与宅基地退出[20]。
都江堰市在改革宅基地使用权、置换和流转制度的同时，也积极探索其退出制度。其退出制度欲引导农户自愿放弃农村宅基地，进城安置以促进人口城市化。但是，由于农民有着强烈的连想恋土情结，绝大部分农户是不愿意放弃宅基地进城安置的。由于农民受教育程度低、职业技能缺乏、年龄等原因，农民进城之后，万一稳定的收入来源切断后又找不到合适的工作，不能保证农民变为市民后将来的就业和生活，不仅会给城市造成极大的就业、社会保障压力，对城市的发展有巨大的阻滞作用[45]。
毕影、赵凯[46]对于陕西农户退出宅基地研究后发现，限制农民对宅基地处理的意愿，浅层上看是对农民权益的保护，但深层却是对农民权益的侵犯。其次补偿区域的分化不够细致，应根据宅基地的不同利用形式进行区域划分。王文昭、刘文娟[47]研究后发现陕北、渭北地区农民居住分散，宅基地占地面积大。随着移民搬迁和易地搬迁等工程的实施，被废弃宅基地面积不断增大，总计面积可达到80万亩。
通过代表东西部地域不同的五城分别面对宅基地退出的现象，笔者认为，影响宅基地退出的变量包括宏观因素和微观因素两方面，分别是政府财政投资与农民就业模式、对土地依赖程度和地区发展特点。从投资来源上看，这些地区的基础设施建设资金来源主要是政府，宅基地的集约规划利用可以有效的提高基础设施投资效率和降低财政压力，不仅如此还应将区域合理规划来提高集中度和容积率。相比于农民对原宅基地以及住房需求往往是季节性、短期的，他们追求的更多的是较高的经济收益；当有些农户家庭搬迁到城市之后，他们对宅基地的需求不再像以前那么重要。在经济条件不发达的农村地区，农村剩余劳动力外出务工现象十分普遍，甚至是整户外出务工。外出务工导致家中无人使得宅基地闲置现象严重，对宅基地资源是一种明显的浪费。宅基地退出成功与否的另一关键因素就是农民对土地的依赖性。受目前的体制所影响，城镇就业方便但想在城中定居却很难实现，所以农民仍以土地作为他们最基本的生存保障，对其的依赖性不容小觑。
（二）出现的问题
人均占地面积过大，一户多宅现象严重。由于村庄规划不当且与土地利用总规划关联不大，居民点分布分散且人均占地面积过大，土地无集约利用[22]。
农村大量住宅闲置。21世纪伴随着工业化和城镇化的高速推进，农民经历了一个从农村迁徙到城镇的历程，部分农民已收获了工作和收入，获得了自己生活的基本保障，但正因为他们大量的迁入城镇，导致农村宅基地过度荒废。当儿女事业有所成之时，举家迁入城镇，使得原本农村的房屋空闲，构成农村大量住宅闲置，无疑是资源的浪费[16]。
宅基地灰色交易现象严重。现行宅基地分配制度中，农户取得宅基地的成本基本为零，根据一般经济学理论中经济人和社会人的假设，农户会对于宅基地进行大量申请，因此一户多宅、占地超标问题极为严重。然而市场经济的建立后，农村逐步进入城镇化阶段，导致宅基地本身开始由居住功能向其他用途发生转变，其中向财产功能和生产资料功能两个方向转变比较多，但是宅基地退出过程中并没有得到法律等方面的支持，因此在缺少有效宅基地退出机制的监管控制下，农村宅基地以买卖、出租、抵押、入股等隐形流转与灰色交易现象大量存在[23，24]。
农民建房的权益不受保障。部分乡村为了快速发展经济，建造了大量的工厂，却忽略了农民自身的生活住房保障 [25，49]。因为退出机制的匮乏，目前农村建房面对着两个问题，宅基地空闲和合理住房权益不受保障。
存在违法收回宅基地的现象且无明确的补偿机制。迄今为止有关宅基地退出的补偿制度在法律上仍然空白，根据我国土地法规定的内容，农村因公共设施用地，可收回土地但须做出相应的补偿。适当的经济补偿在实际操作中往往是低于宅基地使用权人心理预期的补偿，对于公益性事业建设用地范围的不明确，也增加了滥用公益事业的名义，行商业用地之实，侵害他人的利益[35]。
（三）退出现状分析
城镇的发展需要土地的支持，宅基地退出问题则是解决用地的关键。宅基地占地面积大远超过适住面积，包括废弃宅基地和一户多宅的闲置，并且很多家庭留守在农村的仅是无劳动能力的老人及儿童，壮年的人为提高家庭生活质量都选择外出打工，种种的原因造成宅基地使用效率大幅下降。当大量用地闲置或者宅基地用地紧张时，这两类农民已经具备在城市基本生存的能力或者十分渴望改善住房条件，他们更愿意选择退出宅基地。而处在中间位置的那些农民，生活条件一般，对土地的依赖性也较强，生活上的压力让他们难以舍弃宅基地。
政府要尽量减少灰色交易的出现，推出一个公平的交易市场以保证农民的基本权益。因公收回宅基地应该更加明确公共建设的范围且给予农户一定量的补偿。进一步考虑，成功退出宅基地后，社保和住房补偿成了农户们关心的新一轮问题，未来政府颁布的关于宅基地退出的条款与农户们的生存保障密切相关。
三、退出机制与农户退出意愿分析
(一）宅基地使用权流转
关于使用权如何流转的问题，学术界对此讨论很激烈，其中建立流转市场和完善退出机制的呼声尤为强烈。郭学者、张学者（2001）认为，可以寻找试点并尝试创办流转市场通过流转市场这个媒介让宅基地能够有偿转让[26]。温学者（2005）建议，推动公共事业用地入市，政府建立相关的规章来调整用地开发后的获利分配[27，28]。随着市场化的高速推进，宅基地流转市场的创设刻不容缓，也是改革的必经之路[29]，而土地市场的创办与政府的高度掌权互相矛盾，只有做到降低政府垄断的权力，土地流转市场才会正常运营[30]。
关于支持宅基地退出学者们持有观点，包括建立退出补偿制度和对于不同群体使用多元的方法应运而生，有条件抵押制度在立法和现实的双重困难中被提出以及抵押的可实施性需要信贷担保[31 ，32，33，34]。岳学者在浅谈宅基地退出中表示完善宅基地退出机制就要突破现有法律法规的框架，以建立城乡统一土地市场为目标，运用市场手段调节宅基地退出，优先尊重农民意愿再修补现有退出方式存在的缺陷。科学评估宅基地价值，明确宅基地补偿标准，增加民众话语权[35]。陈学者（2012）通过对重庆市“两翼”地区的调研，建议针对具有不同特征的农民群体制定相应的政策，优先构建对农村“空巢老人”等特殊群体的宅基地退出激励机制，加强对已收回的宅基地的整理和复垦，实现农村土地的集约利用[36]。
（二）完善宅基地退出机制
钟涨宝、聂建亮（2010）和陈宵（2012）以及鲁春阳、文枫（2013）认为宅基地退出和承包经营权退出及户籍改革相结合，从村民的角度出发，适当的增加并提高公共设施条件，满足基本生活要素，增添土地整治流转等一系列政策法规让整个系统可健康的运转[38，40]。李安安（2009）以及赵强军、赵凯（2012）认为有必要建立一个城乡统一的市场体系[39，41]。岳永兵认为突破现有法律法规的框架，以建立城乡统一土地市场为目标，运用市场手段调节宅基地退出，修补现有退出方式存在的缺陷，科学评估宅基地价值，明确宅基地补偿标准，尊重农民意愿，增加民众话语权[35]。徐小峰、胡银根（2012）认为还需建立农村土地仲裁服务机构，为农村土地交易提供咨询和仲裁服务，减少和化解土地交易纠纷，稳定市场秩序[42，43]。
（三）退出机制意愿分析
宅基地退出补偿方式的多样性选择和宅基地退出后的住房意愿来反映农民对宅基地退出补偿及生存保障状况的预期。这2个变量可能是影响农民宅基地退出意愿的关键因素。如果农民能够通过退出宅基地得到更多的经济补偿或获得更好的住房保障，甚至更好的生存和发展资源，那么，其宅基地退出意愿会更强。
四、实证研究
本文以村民退出宅基地的意愿作为实证，通过对筛选出的6项影响因素做出假设，探讨影响因素与村民退出的意愿成何种相关关系。
（一）数据来源与指标选择
1.数据来源
本文的数据主要来自苏州花桥镇的花苑新村、集善新村、光明新村和嘉兴的余新镇的石堰苑、黎明苑东、黎明苑西共计六村进行调研。共发放问卷300份，其中287份有效，问卷有效率是95.7%。
2.指标选择
通过SPSS软件对于12个影响因素包括有性别、年龄、收入、非农收入、在城镇是否拥有住房、社会保障程度、家庭人口数量、受教育程度、宅基地所在区位、对宅基地退出的认知情况、宅基地退出方式的数量、外出务工人口数量进行分析，由于收入和非农收入之间存在交叉，而且收入总量只是单纯的反映家庭生活状况，对于宅基地退出没有太大影响，另外根据调研中农户反映的情况来看，对剩下影响因素在理论的角度予以筛选，针对6项因素作出以下假设：
（1）年龄方面：往往认为年龄大的农民多以种田为生，而且年龄越大，生存技能相对越单一，生活习惯难以改变并且家的观念很重，所以假设为越大，他们拒绝退出宅基地。
（2）非农收入比例方面：农业收入占总收入比重越低，说明他们对土地及宅基地的依赖性越小。所以假设为非农业收入比例越高，表明对土地的依赖性不强，农户更倾向于退出宅基地。
（3）家庭人口数量方面：往往家庭人口数目越高，对于生活所必须的要素以及成分就会加大，退出的要求越多，符合其要求的可能性越低，因此假设为家庭人口数目越多，农户越不愿意退出宅基地。
（4）社会保障方面：社会保障水平越高，农民对于土地的依赖性就会变小，同时解决了社会保障问题的农民往往更愿意到大城市发展，宅基地会影响他们的发展空间他们更倾向于选择退出宅基地，因此假设为社会保障水平越高越愿意退出宅基地。
（5）城镇住房拥有与否：往往认为农户拥有城镇住房时会出现将农村住房流转变现的想法，同时拥有城镇住房的农户往往觉得农村房屋是多余的，可以流转。宅基地的存在对于他们而言成了一种累赘，因此假设有城镇住房的农户更倾向退出宅基地。
（6）受教育程度方面：从农户自身角度讲，受教育程度增加会使得其对土地政策了解越深，因此可以假设为受教育程度越高的农户越愿意退出宅基地。
（二）模型与公式
Logistic回归模型作为一种非线性分类统计方法，以事件发生概率的形式提供结果，被广泛用于事物影响因素的分析中Logistic 模型的具体形式如下:
对数转换:
其中p代表农民同意退出的概率，则（1－p）为拒绝退出的概率；xi为解释变量；βi为第i个解释变量的影响系数；α为常数项；ε表示误差。表1是对于6个影响因子进行的统计，其中年龄进行分段，随着年龄增大，假设值变大，同理非农收入越大赋值越大，受教育年限越高，赋值越大，社会保障方面以保险为代表，没有任何保险为0，农村保险为1，新型农村保险为2，城市保险为3，针对是否拥有城镇住房为虚拟变量，没有为0，有的话设为1。
N MIN MAX AVE SD
年龄 287 1.00 4.00 2.4111 0.81396
非农收入 287 1.00 5.00 3.1289 1.18296
受教育程度 287 1.00 8.00 4.2857 1.77647
社会保障程度 287 0.00 3.00 2.0767 0.73929
家庭人口数量 287 1.00 4.00 2.5540 1.13574
是否拥有城镇住房 287 0.00 1.00 0.7456 0.43626
有效的 N （列表状态） 287
表1
（三）回归模型结果及分析
考虑到变量之间可能存在共线性，因此本文在进行最终统计结果过程中先进行了共线性诊断这一过程共线性诊断，通过SPSS软件用方差膨胀因子VIF和容差来确定自变量的共线性。结果如表2：
变量 容差 VIF
年龄 0.874 1.144
非农收入 0.574 1.743
受教育程度 0.469 2.134
社会保障程度 0.622 1.609
家庭人口数目 0.643 1.555
是否拥有城镇住房 0.802 1.247
表2
注：所得到的结果中VIF均小于10，容差均小于1，由此可以确定通过初步筛选出的影响因子之间不存在共线性，可以进一步分析，不需要再次剔除。
Logistic模型分析结果如表3所示：
变量 B S.E Wals Df Sig
年龄 -1.126 0.325 11.988 1 0.001
非农收入 1.135 0.274 17.215 1 0.000
受教育程度 0.206 0.176 1.376 1 0.127
社会保障程度 0.179 0.373 0.229 1 0.128
家庭人口数目 0.538 0.230 5.489 1 0.019
是否拥有城镇住房 -0.948 0.521 3.303 1 0.069
表3
注：在回归结果中每项因素的影响系数为B，B>0为正相关，B<0为负相关，而B的绝对值大小就是该项因子对于因变量的影响大小。表中是通过sig值的大小来确定是否通过检验，一般sig小于0.05最好，在0.1左右也可，该表中7项因子均符合要求。
年龄、家庭人口数目与宅基地退出意愿负相关，农户非农收入、受教育程度、社会保障水平、是否在城镇拥有住房与宅基地退出意愿成正相关。这些均符合假设，因此假设成立。
五、研究结论与政策建议
（一）研究结论
研究结果表明：年龄、家庭人口数目与宅基地退出意愿负相关，农户非农收入、受教育程度、社会保障水平、是否在城镇拥有住房与宅基地退出意愿成正相关。透过数据的现象探究其本质问题，可以总结出如下结论性问题：（1）年龄问题主要是农民不愿改变生活习惯；（2）生活费用成本增加和保险等方面所体现的也就是社会保障问题，同样的家庭人口数目的问题、是否在城镇拥有住房也是社会保障问题的体现；（3）非农收入比例会成为问题之一其实也就是农户自认为宅基地退出以后生活来源难以保证所造成的；（4）而受教育水平的问题则是表明了对宅基地退出制度的认知情况。因此本文针对这四项问题，提出了以下三条政策倡导。
（二）政策建议
1.深入修正宅基地退出政策
首先是对现有宅基地政策加以完善，对农民的土地财产权加以保护，具体实施措施为法律上要明晰产权，经济上要有偿退出，流转上要市场交易、行政上要有效调控。然后就是加强对于宅基地退出政策的正确宣传，打消农民的投机心理，确保宅基地退出的有效进行。具体实施措施为加大公众参与度，通过多媒体形式，大范围的宣传与宅基地退出的相关法律政策，在村镇人口密集处定期设立农民的疑惑解答处，为农民提供宅基地方面的法律政策解释，同时对于相对比较顽固的村民采用专人上门解释的方式，以期来打消农民的投机心理。
2.建设以村民为主体的城镇社区
调查结果来看，农民退出宅基地的意愿与年龄成反比，已在城镇取得住房的居民，更愿意退出宅基地。这两项结论表明现如今农民安土重迁的思想在极大的干扰着退出的有效进行，即农民对于未知的情况保有一种不敢尝试的态度，认为退出宅基地进入城市自身的权益会受到极大的损害，所以需要在城市化进程中考虑到农民思想上的过度。具体实施措施为建立起以村民为主体的城镇社区，即以村集体形式退出，在城镇中建立出小区式的村镇，这样村民从形式上脱离了农村，但是从思想上还是与农村有着很深的联系。
从村民角度来讲，宅基地退出以后所建成的新村类的小区，社区医院，社区娱乐区域相结合的方式在大大提高农民的生产生活条件的同时也提高了土地利用效率；从村集体角度来讲，建立这样的村民为主体的城镇社区，仍可以保证原有的行政制度，有利于管理；从社会发展角度讲，几个村镇统一退出宅基地，并搬入统一小区，原相连成片的宅基地区域可以建设第二产业或第三产业，农民可根据原住居民身份进入这些企业中，加快当地经济发展。本项建议也可用于其他省份，即各地可以根据本地的具体情况，将几个村子统一进行宅基地退出，并在城中建设以村民为主的城镇社区，促进城乡一体化。
3.完善宅基地退出配套措施
完善土地登记制度。宅基地属于不动产的一种，进行登记公示之后还要据实完善档案。在退出过程中采用住房补偿和资金补偿相结合的手段，参照苏州三置换模式，以宅基地住房面积换取城镇住房面积，面积的差额，参照当地征地价格的平均水平进行补偿。
其次是建立健全保障制度。保障水平越高，农民退出的意愿就越大，而保障制度则集中体现在生活费用和保险这两个方面。粮食是保证人类生存活动的基础物质，农村是供应粮食的主要地区，消费量远小于生产量，属于供过于求。但在城镇中的现象正好相反，简单的可以看出基础的生活物质消费农村比城镇少，这也是城乡一体化化推进过程中不可避免的一个因素。相对粮食而言保险部分根据边际效用函数，单位效用/单位财富的结果递减。所以可以看出这个比例值越大，农民极可能去购买保险。为了成功提高保障制度问题，具体实施措施为政府对于新退出宅基地的农户除了进行就业技能的培训，还应进行一定的生活补助以确保农民在过渡阶段不会出现生活困难的情况。当农民有了确定性的收入以后自然会去购买更好的保险，就实现了未来农民迁入城市以后有了生活的保障，从根本上解决了他们的养老问题。
最后是实施就业技能培训计划，农户之前进行的往往都是与农业相关的工作，生存技能过于单一，贸然进行宅基地退出会使农户出现手足无措的感觉，所以加强就业技能培训计划理应先一步退出进行。具体实施方案是在推进城乡一体化的同时，加强中心镇的集聚力和吸引力，引导农村人口向城镇聚集地集聚，组织集聚的农户，根据其自身的发展优势进行再就业培训，并推行以住定户的户籍管理，确保进城农民合法权益。再一系列确保农民合法权益的措施施行以后，为他们提供相对合适的工作岗位。
六、结语和展望
本文运用文献综合分析和logistic模型的方法，结合国内外学者有关研究基础，具体分析农村宅基地退出中现状和机制两方面，同时将苏州和嘉兴的农村作为实例，分析了农户角度下影响宅基地退出的因素。对完善退出机制，及实现该制度合理有序的退出归纳了措施以及需要的机制。由于文献资料、实证资料范围过窄等因素影响，本片文献还存在许多不足之处，可能存在一些案例距今时间较长，不具有普遍性，可能不符合其他地区的情况，有待进一步探讨和深入。
宅基地退出机制的建立，促进闲置、浪费宅基地有效退出和集约利用，有利于促进新农村建设，改善农村居住环境，为农村土地进行统一规划，合理布局创造条件，为建设社会主义新农村，实现城乡统筹发展奠定基础。虽然本文以苏州和嘉兴的两个镇作为案例来分析宅基地退出影响因素，可是因为国家还没有出台宅基地管理制度改革大方向的相关政策，致使地方的试点实践的方式并不成熟，自然实践后的结果也达不到预期所想。宅基地退出机制的研究，急需国家出面及推出配套政策来支持退出机制顺利的进展。
致谢
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摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、时代背景1
二、农村宅基地退出现状分析4
（一）宅基地退出的规模4
（二）出现的问题5
（三）退出现状分析5
三、退出机制与农户退出意愿分析6
（一）宅基地使用权流转6
（二）完善宅基地退出机制7
（三）退出制度意愿分析7
四、实证研究7
（一）数据来源和指标选择7
（二）模型与公式8
（三）回归模型结果及分析8
1．模型及公式
2．实证结果展示
五、研究结论及政策建议9
（一）研究结论9
宅基地退出存在四个问题：
1．农民安土重迁的思想
2．社会保障问题的出现
3．非农收入所占的比例
4．受教育程度的影响
（二）政策建议9
1. 深入修正宅基地退出政策
2．建设以村民为主体的城镇社区
3．完善宅基地退出配套措施
六、结语10
致谢11
参考文献11
表18
表2 8
表38
农村宅基地退出的机制与退出意愿分析
引言
引言
原文链接：http://www.jxszl.com/jmgl/ggsygl/13052.html
