城市普通商品房用地出让方式优化研究以南京市为例
摘要：本研究以南京市为例，根据730宗住宅类用地出让的数据为基础，从时间和空间两个维度综合分析南京市普通商品房用地出让方式的现状，发现其存在挂牌出让弊端凸显、改革和探索陷入困境、拉动房价不合理上涨等问题，并从公民的住房权、城市普通商品房的二元属性、房价与地价的关系、参与主体的动机、土地财政等方面分析导致普通商品房用地出让方式存在问题的影响因素。最后提出城市普通商品房用地出让要立法保障公民住房权、关注普通商品房的消费属性和房价与地价的关系、防范参与主体损害国家利益、探索土地多元供给主体和完善地方政府政绩考核体系和财政制度等优化建议。
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关键字:普通商品房用地；住房权；二元属性；房价与地价；土地财政
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、绪论2
（一）研究的背景及目标2
1．研究背景 2
2．研究目标 2
（二）国内外研究概况2 1．国内研究概况 2
2．国外研究概况 3
（三）研究的内容及方法3
1．研究内容 3
2．研究方法 4
二、南京市普通商品房用地出让方式的现状及问题4
（一）挂牌出让弊端凸显 4
（二）改革和探索陷入困境5
（三）拉动房价不合理上涨 6
三、导致城市普通商品房用地出让方式问题的影响因素分析 7
（一）公民的住房权 7
（二）城市普通商品房的二元属性 8
（三）房价与地价的关系 8
（四）参与主体自身利益最大化的追求 8
（五）地方政府对土地财政的过度依赖 9
四、城市普通商品房用地出让方式的优化建议 9
（一）立法保障公民住房权 9
（二）关注城市普通商品房的消费属性和房价与地价的关系 9
（三）防范参与主体损害国家利益10
（四）探索土地多元供给主体10
（五）完善地方政府政绩考核体系和财政制度10
致谢10
参考文献11
城市普通商品房用地出让方式优化研究——以南京市为例
引言
国有建设用地使用权采用招拍挂的出让方式从2002年实施至今已超过十载，有效地推进了国有建设用地市场的发展。然而近些年来人们的生存压力不断增加， *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
频频出现的“地王”、不断攀升的高房价等现实问题，都导致城市普通商品房用地招拍挂的出让方式受到了来自各方的质疑。由于城市普通商品房具有满足居民基本住房需求的特殊性质和要求，使其区别于商业和工业等一般的经营性用地，具有特殊性，住房保障问题不仅事关公民的切身利益，更关系到社会生活秩序的稳定和经济的可持续发展，所以优化其出让方式尤为重要。
一、绪论
（一）研究的背景及目标
1．研究背景
1987年，我国第一幅国有土地使用权在深圳经济特区成功出让，土地使用权开始采用有偿出让的制度，全国各地随后便陆续展开了土地出让工作[1]。2002年国土资源部正式颁布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（即“11号令”），规定除了协议出让外，国有建设用地使用权出让还包括招标、拍卖、挂牌出让制度，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2004年3月，《关于继续开展经营性土地使用权
城市普通商品房用地按规定作为经营性用地，也采用招标、拍卖、挂牌的出让方式进入市场，然而在不断的实践中，其弊端日益显现。城市普通商品房用地不同于商业、娱乐、旅游等其他经营性用地，具有二元属性，同时具备消费属性与投资属性，不仅是国民财富的重要组成部分，更重要的是满足居民最基本的居住需求，是国民不可缺少的生活必需品，承担着保障国民基本生活，安居乐业的民生特点，然而现实中各种“地王”频频出现报端，其出让方式的利弊逐渐引起了人们的反思。所以对城市普通商品房用地出让方式进行优化研究，探讨其更为合理的出让方式具有重要性和紧迫性。
2．研究目标
本研究旨在通过搜集、归纳、整理住宅类用地出让交易实例数据的基础上，观察南京市普通商品房用地出让方式的现状 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
及问题，分析导致其出让方式存在问题的影响因素，最后探讨如何改进土地出让的方式，以求对城市普通商品房用地出让方式进行优化，促进城市普通商品房土地市场健康持续发展，使地价、房价回归理性、稳健运行，保障国民基本的居住需求，并为政府的选择提供参考。
（二）国内外研究概况
1．国内研究概况
随着我国不断完善土地市场体系，土地资产的盘活、土地市场的建立和土地使用制度的健全逐渐离不开土地招拍挂出让制度（段艺，2011）[2]。然而在不断的实践当中，其弊端日益显现，特别是在城市普通商品房土地市场上，经常出现的“地王”、高房价等现象，引起了政府管理部门和学术界的重视。
金俭（2011）指出，居住权是一项基本人权，是公民最基本的权利，此项权利已被各国法律承认并为国际社会所接受。中央政府和地方政府应该共同承担起保障公民居住权的责任[3]。陈新民（1992）研究国外住房权的宪法规定，发现最早在宪法中明确规定住房权的是德国1919年公布的《魏玛宪法》，其第155条规定：国民每个家庭能获得健康之住宅及生活空间[4]。现在世界上有50多个国家的宪法都有住房权和政府在住房权领域义务的不同规定。城市普通商品房具有特殊性，姜在君和余斌（2007）指出，作为人们生存的必要条件，普通住宅显然不同于富人的豪宅，其具有公共物品的属性[5]。李永强（2008）也认为普通住房的特点在于它既有消费品属性，又有投资品属性。在分析房地产市场的时候，要关注它与居民生活之间的密切联系，不能忽视住房使用中的消费属性，而仅把其当作投资品来看待[6]。同时，普通商品房用地招拍挂方式产生的出让价格与房价之间的关系，也是学者研究的热点。徐艳（2002）从成本角度分析了构成北京市房价的具体因素，发现北京市过高房价的原因主要在于高额的土地费用[7]。胥玲（2009）从需求角度出发，认为是我国旺盛的房地产需求导致了房地产价格持续上涨[8]。高晓慧（2001）根据地租理论得出房价与地价呈现正相关的结论，认为房价既以地价为基础，又是对地价的体现[9]。
（由于2013年初南京市才进行区划调整，所以本研究采用的是南京市原区划，即13个区县，分别为白下、玄武、秦淮、鼓楼、下关、建邺、六合、栖霞、雨花台、浦口和江宁十一个区，溧水和高淳两个县）
原文链接：http://www.jxszl.com/jmgl/ggsygl/13091.html
