近几年来房地产价格居高不下, 全社会有识之士开始将目光转向房地产泡沫。房地产泡沫的破灭，破坏市场秩序引起当事国经济衰退是为轻；扩散至全球引起全球经济广泛而深度的萧条是为重。一般而言，房地产泡沫的形成和破灭是出于价格机制的影响。本文着重分析房地产泡沫产生的原因，以及对房地产泡沫的测量方式，得出南京房地产市场并不存在明显的泡沫的结论,以期对南京房地产市场的健康发展及政府调控政策提供有益的启示。
目录
摘要 1
关键字 1
Abstract 1
Key words 1
引言 1
一、文献综述 2
（一）供求原理理论 2
（二）地租地价理论 2
（三）非理性泡沫理论 2
（四）市场环境理论 3
（五）问题的提出 3
二、南京房地产指标概况 3
（一）房地产价格指标 3
（二）房地产供给指标 4
三、对南京房地产泡沫测度的实证分析 5
（一）数据的选取与统计 5
（二）对泡沫存在性的检验 5
（三）对泡沫大小的测度 7
四、结论与政策意见 9
（一）本文结论 9
（二）政策意见 9
致谢 10
参考文献 11
城市房地产泡沫形成与预警综述—以南京市为实例
作者：黄洁玉
引言
引言
房地产是指土地和建筑物以及附着在土地和建筑物上的其他不可分离的部分以及其法律规定的附带的各种权益。房地产由于其区别于其他物产的的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。作为家庭财富和资产的重要组成部分，房地产的特征是容易造成虚拟资产的增加。所以，房地产已经成为另一个除了股票、期货等金融资产以外的重要的虚拟资产。此外，社会主义市场经济体制的建立和中国政治制度的继续改进，也使社会资源的分配更加有效和方便。货币资本，无论是在国内还是国外，都喜欢在利润最大化的高回报的行业中流动、逐鹿。在这样一个大的背景下，盲目的从众心理很容易导致整个经济体制障碍，导致房地产资产价格泡沫的形成。因此,无论是从理论意义还是现 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ^351916072^ 
实意义上，我们都有必要对房地产价格泡沫的形成机制进行研究。
近年来，房地产业一直被作为我国国民经济新的增长点，其为中国经济的快速增长做出的贡献有目共睹。据政府相关关部门测算，最近几年，房地产开发投资每年直接对GDP增长的贡献不低于1.3个百分点，间接贡献在0.6～1.2个百分点之间，是我国经济发展冲锋在前的主力军。自上世纪80 年代初我国实行商品房居住制度以来，房地产行业经历过几次周期性的涨落。近年来我国房地产行业显露出增长过快的苗头，尽管国务院相继出台了 “国十条”、“新国十条”等政策来调控房价，但詹国枢（2010）指出，由于地方政府执行政策不积极、不到位，甚至阳奉阴违，使国家政策的威力大打折扣，所起效果是微乎其微。本文着重对房地产泡沫的形成机制、测量方法进行综述，目的就是寻找导致房地产泡沫产生的根源所在，以期能够对政府有效管理房地产市场、 成功应对房地产泡沫给出启示。
一、文献综述
（一）供求原理理论
经济学中所说的泡沫，指的是由于某个行业的虚假需求（投机需求）使该行业的市场价格脱离资产内在价值的部分。它实质是违背经济学原理的资产价格膨胀。张红利(2009)认为，和其他市场相对稳定的供给相比，房地产市场的需求具有很大的不确定性，供给和需求之间一旦失衡，就有可能导致市场总量之间出现结构性的矛盾，这是房地产泡沫形成的内在基础。闫娇（2011）认为，在房地产泡沫的状态下，人们有买张不买跌的心理，房价越是上涨，购买者的情绪越是亢奋，购买越是积极，甚至疯狂。事实证明，过度投机必然会掩盖房地产市场真实的供给与需求关系，导致供大于求，从而进一步推高房地产价格。
（二）地租地价理论
金通（2003）认为，由于土地拍卖制度规定出价高者得，导致地基价格随意上涨，新的地王不断产生，使得土地价格占比较大的房地产价格更容易出现价格泡沫。张明（2004）也指出，由于毫无弹性的土地供给与房地产内在价值的不断攀升，房地产开发商更加倾向于提高房地产价格来获得更多的利润，土地价格很容易背离土地实际价格，从而产生房地产泡沫。
（三）非理性泡沫理论
非理性泡沫理论认为, 市场并不一定全部是有效的，由于投资者有聪明与愚笨之分，市场上存在着大量的自作聪明的“愚笨”投资者，他们获得信息的途经和对信息的过浽利用既可能有差距，也可能是不完全对称的, 投资者预期可能不能如愿以偿。
1. 过度的投机行为
人们会基于对未来的预测与信心来购买某些预期会升值的资产。张明（2004）利用索罗斯反射的新观点来补充完善房地产泡沫形成的理论机制。由于房产居住的特殊功能，人们的生活离不开它，导致该行业存在高度的投机性, 投机者大量存在，但他们的价格预期很可能是非理性的、不正确的。由于无弹性的供给和需求的不断增长，人们对房价的上涨预期不断加强，房价被不断推高并逐渐被强化，最终演变为房地产泡沫。
2. 羊群效应
所谓的羊群行为，是指市场参与主体在信息环境不确定或由于对识别特定的知识和行为的信息不确定性缺乏了解的情况下，盲目模仿他人决策，或过于依赖舆论却不考虑自己实际情况的行为。吴世农（2002）用凯恩斯的选美博弈理论阐述了资本市场中的羊群行为，购房者不考虑自身的需求及经济实力，盲目根据他人的购房行为来作出决策，这就可能造成一种错误信号的放大，引起房地产市场价格的剧烈波动。闫姣（2011）认为在羊群效应下，每个交易者做出失去理性的决策时，总是在模仿其他人行为，从而引起房地产市场价格的剧烈波动。由于羊群效应,资产价格很容易偏离其基础价值而形成泡沫。
3. 信息不对称引起的正反馈交易
在正反馈机制下，非理性的投机行为深刻影响着房地产价格。资产市场的泡沫之所以在短期内能够快速扩张，房地产市场的正反馈交易现象起着重要作用。
杨胜刚（2001）认为，在市场中，知情交易者处于正反馈交易者的控制地位，有着绝对的话语权，可以造成价格波动，并利用正反馈交易者的交易特点采取相应的策略，从而获取巨大利润。黄金梅（2007）认为房地产开发商发布虚假价格和销售进度信息、恶意哄抬房价引起市场恐慌, 诱骗消费者争相购买，造成房价的虚高和购房者的不理性预期。

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