近几年来，人民币汇率波动和房地产价格波动成为国内外各界关注的热点问题。我国人民币的汇率在长达近九年的时间里一直处于一个稳定的升值态势，但直到2015年，这种情况发生了变化，人民币开始出现了贬值。房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，对我国的经济发展和人民的生活息息相关。而房市是否受到了贬值的影响，是否还能健康稳定的发展也变得尤为重要，所以分析人民币贬值对我国房地产业的影响成为了许多经济学家研究的热点问题。本文先分析人民币贬值的原因，其次结合相对理论分析人民币贬值对我国房地产行业的影响，并通过建立简单的回归模型实证分析了人民币汇率变动与房价的内在联系，以找到应对其冲击和影响的对策与方法，为我国房地产行业发展提供有效对策和帮助。关键词 汇率，房地产，影响，对策
目 录
1 引言1
2 人民币汇率波动分析1
2.1 汇率波动的现状1
2.2 人民币出现贬值的原因2
3 人民币汇率影响我国房地价格的理论分析3
3.1 我国房地产业的现状3
3.2 汇率波动影响我国房地产业的理论综述5
4 人民币汇率影响房地产价格的实证分析7
4.1 指数选取和数据来源8
4.2 实证分析9
5 我国房地产业未来发展趋势及对策建议10
5.1 我国房地产业未来发展趋势10
5.2 对策建议11
结论13
致谢14
参考文献15
表1 百城及各级城市不同阶段价格累计涨跌情况4
表2 回归结果9
图1 2015年2016年美元对人民币汇率变动趋势1
图2 美元对人民币汇率变动趋势8
图3 北京市朝阳区房价变动趋势（元/每平米）9
1 引言
上个世纪九十年代以前，为了自身的需要，中国实行了固定汇率制和双轨汇率制。直到2005年，人民币汇率终于打破了美元的束缚，开始实行基于市场需求的汇率浮动制度。中国人民银行授权中国外汇交易中心宣布，2016年1月21日银行间外汇市场 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: *351916072* 
中央汇率为6.8985美元[1]，美元持续上涨。2016年1月25日，人民币兑美元中间价再次下挫，甚至低于6.89的分水岭，创历史最低点。不难看出，贬值是2016年人民币汇率最重要的关键。
人民币贬值将会造成大量外资的流出，一旦资本短期内大规模流出，市场经济的稳定将受到冲击，引起市场流动骤降和商品物价的飞速上涨。在市场经济中，房地产也作为一种商品，与人们的生活紧密相连，所以房地产业将不可避免的成为各国大力发展的经济基础产业之一。因此，一个国家的房地产价格对于该地区的整体经济发展具有巨大的影响。鉴于房地产价格对国民经济发展的重要性，进一步研究人民币汇率与房价的相关性具有重要意义。
2 人民币汇率波动分析
2．1 人民币汇率波动的现状
2015年12月31日至2016年12月19日，人民币兑美元汇率中间价由6.4936下降至6.9312，贬值约6.7%。2015年12月至2016年11月，国际清算银行计算的人民币名义有效与实际有效汇率均贬值了6.6%。与2015年12月31日相比，截至2016年12月16日，中国央行公布的人民币兑CFETS、BIS与SDR货币篮的汇率指数各自贬值了5.9%、5.3%与3.1%[2]。


图 1 2015年2016年美元对人民币汇率变动趋势
数据来源：中国统计年鉴
从图1可以看出，美元对人民币汇率波动虽然出现了一些波折，但整体上依然呈现着上升趋势。很明显，人民币在经历了将近九年的持续升值之后终于出现了贬值的趋势。
2．2 人民币贬值的原因
2.1.1 国际收支出现逆差
人民币贬值一直面临如央行主动干预，资金外流，经济增长放缓等原因的压力，但主要原因是国际收支存在赤字。由于中国的贸易顺差较大，所以经常项目盈余一直存在。但自2014年以来，中国的资本项目赤字已经发生变化，而在最近一段时期，这些资本项目的赤字开始增加，甚至比经常项目顺差大，国际收支赤字开始出现。
根据公式：外汇储备变动 = 经常项目顺差—资本项目逆差，根据外管局提供的数据，2015年经常账户顺差3306亿美元，创2008年以来新高，但资本和金融账户逆差4853亿美元（不含储备资产变动），远超经常账户顺差，导致国际收支首次出现逆差。2016年前三季度，经常账户仍顺差1727亿美元，但资本和金融账户逆差达3035亿美元，导致国际收支出现逆差1308亿美元。很明显，人民币贬值趋势已经不可逆转。
2.1.2 央行主动干预人民币升值
人民币贬值的另一个主要因素是央行的积极干预。近年来，人民币维持升值趋势，且汇率波动小，套利风险低，吸引了大量国际热钱流入。这种资本的快速流动扰乱了进出口贸易秩序，促使中国资产价格上涨，破坏了中国金融市场的秩序。因此，央行持续买入美元，扩大人民币兑美元汇率波幅，增加资本套利成本，打击套利交易。面对热钱持续流入的压力，央行制定了三个可行办法：任由人民币升值、干预外汇市场、采用套期保值货币政策。中央银行没有选择采用套期保值货币政策的方式，而是通过央行购买外汇来故意使人民币出现贬值，对人民币升值进行干预，然后进入资本套利的目的。所以中央银行持续地买入美元，贬值人民币。中央银行的这种购买行为其实就是向市场投入大量基础货币，使得人民币获得扩张，使人民币停止升值开始贬值。
2.1.3 中国经济发展速度放缓
回顾2000年国内生产总值增长率为10.4%，2011年为9.3%，2012年为7.8%，2013年为7.7%，2014年为7.4%，2015年6.9%，2016年为6.7%[3]，可以看出，近年来中国国内生产总值增长率持续下滑，中国经济增长放缓。中国目前处于经济增长速度换挡期，预刺激政策消化期，结构调整阵痛期三期叠加，从经济增长到经济快速增长，已成为中国经济发展新常态。面对国民经济衰退和国家消费力下降的情况，中央银行为了防止经济持续下滑，只能降息和下调存款准备金率，其中的一些政策就导致了利率下降，货币吸引力下降等问题，进一步引发人民币贬值。
2.1.4 中美利差狭窄
根据利率平价理论，利率变动引起的跨境资本流动是导致货币汇率波动的重要因素。中国为了使人民币汇率决定市场的基本作用得到扩大，开始改革汇率形成机制，改革后人民币对美元的波动对美国利率差异的变化尤为重要。美元对人民币NDF（无本金交割远期外汇交易）作为市场反映人民币汇率变化的预期指标，与中美利率差距呈显出负相关的关系。一旦美国利率走势呈现出窄幅走势，那么人民币汇率的走势也将朝着贬值发展。由于中国还未完全对外开放本国资本项目，人民币计价情况也导致贬值从离岸市场发展到在岸市场的走向趋势。

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