摘 要随着经济的快速发展，房地产作为新兴的经济支柱在国民经济中的地位越来越重要。伴随着房地产行业的兴起，房价日趋增长，房地产市场竞争越来越激烈，房地产行业供求关系开始逆转，促使市场由“卖方市场”转变成“买方市场”，这使得房地产销售模式的重要性日益凸显。本课题对世茂地产在南京市场的各楼盘进行了实地调查，重点围绕世茂地产在南京市场各楼盘的销售模式进行了研究，主要分析世茂地产运用自销模式和中介模式带来的效果及存在的问题，并为南京世茂地产销售模式的选择和进一步发展提出相应的对策及建议。
目 录
摘 要 I
ABSTRACT II
第一章 基本概念及理论概述 1
1.1销售模式概念 1
1.2自销模式概念 1
1.3中介模式概念 1
第二章 南京世茂地产的营销环境分析 2
2.1房地产在国民经济中的地位 2
2.2南京房地产市场发展现状 2
2.3世茂地产市场环境分析 3
第三章 南京世茂地产的销售模式调查及分析 5
3.1南京世茂地产的自销模式分析 5
3.2南京世茂地产的中介模式分析 7
3.3南京世茂地产的销售模式总结 9
第四章 南京世茂地产销售模式述评 12
4.1经验总结 12
4.2问题及建议 12
4.3启示 13
结束语 14
致 谢 15
参考文献 16
附录 17
第一章 基本概念及理论概述
1.1销售模式概念
销售模式是指把商品通过某种手段或者方法，送到消费者手上的方式，完成“制造→流转→消费者→售后跟进”这样一个完整的流程。目前大家常见到的“销售模式”，其实是在市场上已经运用成熟的、有效的、提炼至一种代表意义的销售框架。销售框架已经具有了完整的体系，并且可复制、操作性较强。
对于任何一个企业来说，产品的销售都是至关重要的，尤其是目前房地产行业已经由“卖方市场”转变成“买方市场”，竞争更加激烈，销售工作事关房地产企业的生死存亡。一旦房地产开发商推出的项目不能及 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: #351916072# 
时销售出去或只能以较低的价格出售，房地产开发商将不能获得预期收益，严重时甚至会发生资金断链的风险，导致房地产企业面临破产危险，可见销售模式的正确选择对于房地产企业是极其重要的。
目前，我国房地产企业销售所遵循的销售模式主要是自销模式和中介销售模式两种。
1.2自销模式概念
自营销售模式，简称自销模式，是指房地产开发商从土地的取得、项目策划、工程设计、楼房外形设计、工程施工到销售楼房等事项，全部由开发商完成。开发商同时负责楼盘的开发与销售工作，这是我国房地产行业最早出现的销售模式，并且沿用至今。世茂地产主要采用自销模式进行销售，但自销模式下开发商面临的任务繁重，对开发商的要求较高，不过南京世茂地产实力雄厚，有足够的能力来采用自销模式，并且目前的销售模式是以自销模式为主的。
1.3 中介模式概念
中介模式是指中介行动或者中介行为，房地产中介是房地产市场中联系开发商和消费者的媒介，让交易双方认识，并促进交易的达成，为他们提供信息服务、技术咨询、价格评估等服务。
房地产中介的职能主要有房地产咨询、经纪和评估这三种类型。目前，我国通常只单独把评估业务分离出去交给专业的房地产评估机构完成，咨询和经纪都是由中介机构完成。目前，我国市场上主要的房地产中介业务不仅仅涉及二手房买卖和租赁代理，还将市场延伸到了一手房买卖。一些规模较大、实力较强的房地产中介机构甚至接受房地产开发商的委托，代理销售或租赁新开发的商品房；而规模较小的房地产中介公司则大多成为分销公司，为实力较强的中介机构服务，提供客户。
第二章 南京世茂地产的营销环境分析
2.1房地产在国民经济中的地位
近年来，房地产行业飞速发展，成为我国发展最快的行业之一。房地产总体规模较大，关联的产业较多，并且从业人员多，对国民经济的发展有较大影响。目前，我国房地产行业正处在社会主义市场经济条件之下，是一个持续不断并将长期发展的产业。2017年，在“中国共产党第十九次全国代表大会”上提出，我国目前的主要矛盾是人们日益增长的美好生活的需要与不平衡、不充分的发展之间的矛盾。人们对美好生活的需要，很大一部分体现在了对改善居住环境的需要。随着人们的收入不断增加，人民群众对改善居住条件的基本需求并没有改变，因此房地产的市场需求目前将一直存在并且将逐渐上升。人口规模的扩大以及城镇化的快速推进，带动了消费者对房地产的购买需求，也促进了房地产的进一步发展。在房价上涨过快、社会资源过度向房地产行业集中的情况下，为了保持宏观经济正常运行和房地产行业健康发展，政府出台了一系列的政策来调控房地产市场。
来自广大购房者的改善性需求和投资性需求也在不断促进房地产行业的发展扩大，我国房地产行业将会在未来拥有广阔的发展前景。当前及今后的很长时期里，房地产行业仍然将是我国国民经济发展中的重要支柱性产业，是我国人民不断提高居住生活水平和财富增长的主要途径之一。
2.2南京房地产市场发展现状
南京是江苏省省会，是长三角洲重要中心城市，经济发展势态良好，潜力巨大。南京与其他城市相比，房地产业起步较晚，但是南京市人口密度较高，特别是城墙范围内的老城区，近几年对老城进行改造及加快新城的开发步伐等行为，给南京市房地产行业的发展提供了充分的市场基础。2014年，随着“双限”政策解除，南京房地产市场达到了前所未有的顶峰，但同时存在供过于求的情况。但总的来说，南京房产价格仍然呈上升趋势。2017年，南京政府再次出台限购政策，一定程度上打压了买房投资者的需求，保障了普通百姓的刚性需求，抑制了房价的快速上涨。
2018年南京出台新的公积金贷款政策，实行三年限售政策，即购房人取得不动产权证后，三年不得转让，一定程度上打压了投资者的热情。其次，贷款额度上升，政策调整提升住房公积金对刚需职工购房的力度，对第一、二套房实行差别化公积金贷款政策，加大对刚需群体购买首套房的政策支持力度。但是人们对于购房的热情依旧不减，楼盘开盘时，认筹人数出现万人排队摇号的现状。因此采用公证机构摇号制度，开发商楼盘需由公证机构主持公开摇号，确保购房的公正性。楼房抢购火热现象与南京土地资源较少、房源有限息息相关，城市中心的房产已经开发的较为成熟，因此目前南京房产市场正不断向河西、六合、浦口等周边区域扩展。当前及以后一段时期里，南京房地产行业将仍然是南京经济发展的重要产业。
2.3南京世茂地产市场环境分析

原文链接：http://www.jxszl.com/jmgl/scyx/442359.html