摘 要本文针对春江新城小区的特点，除了按照物业公司常规的物业管理方法进行管理外，并加上了针对性的管理用来提高物业管理质量，让业主达到满意的程度。其内容包括项目的整体设想与构思、组织结构、服务内容标准、风险管理、费用管理。为了给业主营造舒适的居住环境，服务内容与标准是重点，本文就此章节内容作了详细制定。而春江新城小区作为经济适用房住宅小区，人口密度大、人口结构复杂，为减少物业管理纠纷，风险管理就显得尤为重要，就此本文也着重研究了风险管理。
目 录
第一章 整体设想与构思 1
1.1项目的基本情况和特点 1
1.2业主的基本情况 2
1.3拟提供的服务内容 2
1.4管理目标与服务承诺 3
第二章 组织结构、人员培训与制度建设 5
2.1组织结构 5
2.2人员培训 6
2.3制度建设 7
第三章 服务内容标准 11
3.1秩序维护管理标准 11
3.2分项管理标准 13
3.3特约服务内容 16
第四章 风险管理 18
4.1风险识别 18
4.2物业管理风险防范 18
第五章 费用管理 23
5.2特约服务费 23
5.3专项维修资金 24
5.4停车服务费 25
结束语 26
致 谢 27
参考文献 28
第一章 整体设想与构思
1.1项目的基本情况和特点
春江新城位于位于南京市雨花台区铁心桥街道绕城公路以南，以北地块，总用地面积1180亩，占地面积：708000平方米，建筑面积：700000平方米，总户数：8000户，当期户数：8000户。停车位：地上停车。春江新城为开放式小区，物业产权性质为经济适用房。
1.配建设施：根据调查，小区内无公厕，无社区健康服务中心，物业服务办公用房大约10㎡，物业管理员工宿舍大约20㎡（物业服务办公用房位于小区南大门，与物业管理员工宿舍相连），没有室内停车场，正规的室外（含露天）停车位为40个，但是大多数业主将道路，草坪等作为停车位 *景先生毕设|www.jxszl.com +Q: ￥351916072￥ 
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2.周边环境：幼儿园：春江第一幼儿园、春江第二幼儿园
中小学：春江新城学校、铁心桥小学、雨花台中学
大学：
商场：苏果便利、华联超市、华润苏果超市、农贸市场等
医院：社区医院、 明基医院
邮局：铁心桥邮局
银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行
其他：春江新城大酒店、肯德基
3.附属设施：小区车辆出入口只有1个，人行出入口4个，污水检查井270座，雨水检查井272座，化粪池48座，路灯为144个（无地灯与草坪灯）垃圾箱有76个，无垃圾房，垃圾每天有车辆进入小区运出。有小型的2个体育设施，无儿童娱乐设施。本小区住宅无电梯，生活蓄水池有3个。
本项目为经济适用房住宅小区的特点：
1.以居住功能为主，其他功能设施齐全。居住是住宅小区的主要功能，小区内商业、体育健身、文化教育、娱乐等设施较为齐全，能够满足居民基本需求，方便居民的生活，便于集中服务与管理。（硬件条件相对落后）
2.人口密度高，人口结构复杂。住宅小区建设是一种社会化的住宅开发，一般都具有一定规模，而且建筑密度大，这就形成了住宅小区内人口密度高的特点。
本项目物业今后管理可能存在的难处：
1.由于消费观念的不同，物业管理收费难；
2.小区人口结构复杂，统一的管理制度无法满足每个人，管理难度增加；
3.居住功能单一，相对封闭，配建设施无法满足人员需求；
4.为使住宅小区的环境优雅、整体美观，给居住在小区内的人们提供一个良好的生活、休息和学习环境，应强化小区的绿化管理等。
1.2业主的基本情况
经济适用房的主要居住群体是收入较低的退休人员；文化水平不高、技能较低、收入较低的中青年群体；经济来源不稳定的物业或待业青年等，这些人属于城市低收入群体，虽然低收入群体受经济能力及收入的限制，无法获得地段好、层次高、配套好的居住空间环境，但他们对居住空间及环境还是抱有相当高的现实期望。
1.较低的退休人员为居住区内第一大特征群体，他们受身体情况、经济收入等条件的制约，外出旅行或者进行文化娱乐活动的机会很少，更重要的是这部分群体往往还要承担照料儿童的责任。
2.文化水平不高，技能较低、收入较低的中青年群体通常是经济适用房的第二大居住群体，这部分人的经济压力较大，一方面要赡养老人，一方面要养育儿女，特别是子女的教育，通勤、医疗、教育等他们生活中主要的困难所在。
3.经济来源不稳定的无业或者待业青年是经济适用房小区的第三大居住群体，这一群体比较特殊，这部分人对于就业、稳定收入的迫切需求。将经济适用房小区规划在公交通方便、就业场所集中的趣味，显然能满足。
1.3拟提供的服务内容
1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
2.房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等。
3.建筑规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等。
4.建筑规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理。 
5.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位。
6.交通、车辆行驶及停泊。
7.配合当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。

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