房地产开发企业纳税筹划研究【字数：6935】
摘要
房地产行业是中国经济发展体的重要组成部分，不仅可以增加国家财政收入，还可以使我国经济水平稳步增长。在房地产开发企业的纳税业务中，近年来纳税要求逐渐改变，纳税种类变得复杂。伴随着营改增三项重大税制改革在房地产开发业务中发挥了重要作用，公司税率和税金计算标准已发生重大变化。在这种情况下，如果能够实现纳税筹划，就可以从经济的角度有效提高房地产开发商的税收水平，减轻税收负担，增加税后收入，提高企业行业竞争力。
本文以房地产开发企业为研究对象，对企业进行分析和调查，得出纳税筹划新思路。提出了在纳税筹划中需要注意的问题，提出针对其风险的措施，帮助企业减少因风险带来的不必要损失。本文从纳税筹划的角度着眼于纳税筹划的风险分析，提出规避风险的方法，预防可能出现的问题，实现房地产开发企业的稳定发展。
关键词:纳税筹划；风险评估；房地产开发企业
第1章绪论
1.1研究背景
房地产业是我国经济增长的支柱产业，每年房地产和建筑业的GDP贡献值占全国总GDP的10-20％。近年来，中央和地方政府部门通过运用产业宏观管理政策，货币政策，限购政策以及完善税收法律法规，协调和规范了我国房地产业的发展。自2010年以来，政府各部门和委员会一直在对房地产行业实施各种监管政策：发表了《关于2015年市场经济改革意见》；在2016年提出差别化的住房信贷政策，国土资源部在《2017年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中发布了“禁墅令”；于2018年出台了新的“国五条”，加强了房地产市场的监管措施[[[]Gravelle J.G..TaxHavens:InternationalTaxAvoidanceandEvasion[J].NationalTaxJournal,2015(4):15-54]]。
只有实时了解国家最新的房地产相关政策，才能在第一时间进行企业的纳税筹划，在当下竞争激烈的市场环境中，企业若不做好有效的纳税筹划，就会处于劣势地位。
同时，房地产行业具有多种复杂的税收类别和庞大的税收金额，这使得公司仅通过个别项目的纳税筹划很难实现最佳的节税目的。如果房地产公司想充分利用减税优惠政策并找到合理的节省税费的方法，则需要实施科学的纳税筹划。对于房地产公司而言，税收风险很高，因为房地产开发项目中存在许多与税收相关的环节，因此对房地产纳税筹划方案的研究尤为重要。
1.2研究意义
纳税筹划是房地产企业为了合理降低税收成本，提高市场竞争力的有效方法。在我国，纳税筹划的研究仍处于起步阶段，房地产行业相关的纳税筹划研究更为薄弱，对房地产行业的理论支持仍然不足。随着中国市场经济体制的不断完善，纳税筹划对企业经营活动具有重要意义。关于房地产公司纳税筹划的深入研究讨论，会对沉重税负并为国家税收做出重大贡献的房地产公司产生重大影响。本文希望利用纳税筹划的相关理论，对纳税筹划进行更详细的理论讨论。
1.3国内外研究现状
1.3.1国外研究现状
Fischer(2016)认为，有效的纳税筹划可以推动企业长远发展，可以最大程度降低企业税负成本，使投资者加大资金投入，从而达到对经济产生积极正面的影响[[[]W.B.Fischer,R.F.Megis,Accounting[M].NewYork,HvardBusinessSchoolPress2016:738.]]。
AnnaFeller，DeborhSchanz(2017)认为有三个方面的阻碍制约着企业的纳税筹划，分别是商业环境、纳税筹划的目标和财务负责人的权力影响税收支出[[[]AnnaFeller,C.M.T.J.Ruper,TaxPolicyandPlanningImplicationofHiddenTaxes:EffectiveMarginalTaxExercises[J]JoumalofAccountin,2019(19):63-74]]。
Modiglian(2015)针对国内外学者对纳税筹划的研究，总结了三个方面：对纳税筹划动机、测算和所产生结果的研究。我国经济市场发展日益完善，税收体制不断改革，参考国外成熟的纳税筹划研究，可以帮助企业实现利益最大化[[[]F.Modiglian，M.H.MillerThecostofCapital，CorporationFinanceandTheTheoryofInvestment[D]TheAmericanEconomicReview2015(3):261-297.]]。
1.3.2国内研究现状
李国强(2015)指出要想降低企业涉税风险，提高企业收益，应做好企业纳税筹划，我国房地产企业应该重点关注该领域的发展。李杰(2015)认为，纳税筹划可以不断完善我国房地产产业结构，降低企业税负负担，提高企业收益[[[]李国强,李杰.税收筹划谋略[M].北京中国财政经济出版社,2015.]]。
王学军(2016)、王亚美(2016)纳税筹划的开展是合理合法的，与偷税漏税等违法行为不同。充分利用政府出台的优惠政策的同时，为企业带来了利益，为企业减轻了税负，提高企业的纳税意愿，使企业财务管理工作不断优化[[[]杨柳.房地产企业税收筹划风险防范策略研究[J].财税金融,2016(17):48-48.]]。
张欣(2017)认为企业要在遵守法律法规的前提下，根据企业未来的发展情况，多角度进行纳税筹划，不仅保障了自身的合法权益，还为企业实现价值，使企业的利益达到最大化[[[]夏仕平.企业所得税纳税筹划误区指正[J].财会月刊,2015（9）:51～53.]]。
张俊岳(2017)提出有效的纳税筹划，可以使企业降低税务支出，提高企业纳税的意识，降低因逃税漏税为企业带来的风险[[[]解志翔.房地产项目合作开发税务筹划研究[J].现代经济信息,2017(1):1
85.]]。
1.4研究方法
本文主要采用两种研究方法，一是将理论与案例分析相结合的方法。根据房地产开发企业在准备、建设、销售、持有四大阶段的税收筹划，详细介绍了房地产公司运营各阶段的纳税筹划分析过程，从而反映特定税收筹划策略的特征。
二是问卷调查法，基于我国房地产企业纳税筹划的研究以及对银川市房地产行业的调查，制定了关于纳税筹划现状的调查问卷。对房地产企业进行问卷发放，根据调查问卷的结果，进行分析。
1.5研究内容
本文以我国房地产企业为研究主体，通过对其纳税筹划发展现状研究，发现企业在筹划过程中出现的问题，为了企业长远发展，针对这些问题，给出了合理对策。本文分为六个部分：
第1章，绪论。简单说明我国房地产企业纳税筹划的背景，开展纳税筹划研究的原因，查阅了相关资料，参考国内外学者的不同看法，提出本文撰写的思路。
第2章，纳税筹划相关概念。本章节为论文整体的编写提供了理论依据，包括基础概念、纳税筹划的目标和原则以及纳税筹划的基本方法。
第3章，纳税筹划现状分析。通过分析房地产企业不同阶段的纳税筹划，探讨了税务负担对企业的影响，对房地产业的纳税筹划现状进行分析。
第4章，纳税筹划存在的问题。经过对筹划现状的分析，可得出在纳税筹划整个流程中出现的问题。
第5章，纳税筹划的策略。通过第四章问题的分析，为企业进行纳税筹划提出相关建议。
第6章，结论。总结概括本文的核心内容。
第2章纳税筹划相关概念及理论
2.1纳税筹划的概念
纳税筹划是指，纳税人应在法律法规允许的范围内，使用合法的渠道，通过企业经济和财务活动安排，减少纳税，使纳税人获得经济利益[[[]朱宾梅,孙燕.基于模糊综合评价法的企业税务筹划风险研究[J].会计之
友，2015（11）：98-100.]]。
本文认为，税收筹划与企业的财务管理密切相关，两者是相辅相成的。纳税筹划活动实际上是积极主动的财务管理措施，通过纳税统筹，企业可以形成长期财务计划并推动公司的各种改进。管理制度的完善提高了税收申报的合法性和科学性，使公司能够优化税收选择，提高税收意识并加强税收管理，规范纳税行为和预防税收风险。
2.2纳税筹划的目标
2.2.1实现涉税零风险
企业纳税筹划面临许多不确定的风险，而通过税收筹划控制风险需要将税收风险降至最低。涉税零风险意味着纳税人可以合法地从政府税务局开立帐户，在规定期限内提交纳税申报表并缴纳全部税款，而不会由于税收计划而导致违法行为。这意味着企业不会因为税收的问题为其带来处罚，从而使企业产生负面影响。换句话说，没有任何潜在风险，或者由于风险非常低，可以忽略不计。征税是强制性的，如果企业未能按照法律规定履行其税收义务，企业会承担一定的风险。
2.2.2确保纳税成本最低化
实现最小化税收成本并履行税收义务都具有保护企业的作用。为了履行纳税义务，纳税人不可避免地要承担相应的纳税费用。纳税成本可以分为两种。为了纳税而损耗的物质资源是纳税人的直接成本，而执行纳税方案的过程，产生的心理压力是间接成本。定量分析可以分析出直接成本的具体数据，间接成本需要详细测算。当纳税人进行纳税筹划时，需要斟酌纳税成本，并权衡成本收益。
2.3纳税筹划的基本原则
2.3.1不违法原则
纳税筹划应在法律法规允许的情况下进行方案优化，不违法是纳税筹划的前提。在采取各种形式的计划来减轻税收负担时，不能以破坏法律或法规为代价。企业违反法律法规，不仅会产生不利影响，还会受到法律制裁，因此不违法原则是企业进行纳税筹划务必要遵守的原则。
2.3.2成本效益原则
想要做好纳税筹划，仅考虑可能实现的纳税费用减少是不够的。同时，还应考虑在筹划各种成本期间，可能发生的纳税筹划机会成本。如果计划与税收相关的某项特定业务，则应事先制定全面的计划。理想情况下，可以计算和比较预期的成本和收益。如果成本费用少于筹划的节税额，则该计划
是合理可行的。因此，纳税筹划应注重成本效益原则，最优筹划方案的选择应基于对成本和收益的全面分析之上。
2.3.3适时调整原则
纳税筹划通常是根据企业当前的业务活动提出的，由于税收法律和法规的变化，纳税筹划也具有时效性。而且，税收法律法规的多样性会导致企业所在税收环境发生改变，因此纳税筹划仅进行一次是不够的。在制定税收计划时，要根据特定的业务、地区因素和企业的发展阶段，尽可能地预估纳税筹划可能产生的各种不利影响，并将风险控制一定范围内。
2.4纳税筹划的基本方法
2.4.1优惠政策法
为了降低企业负税，维持企业正常运转，我国针对房地产行业出台多项优惠政策。企业要根据自身发展状况选择合适的优惠政策，把握好政策中带有倾向性的优惠点[[[]杨孝坚.试论企业所得税纳税筹划[J].企业经济,2016（9）:160～162.]]。根据已出台的政策进行纳税筹划，可以从中享受到优惠。例如我国政策规定，普通住宅20%以下的增值率，可免收土地增值税。
2.4.2缩减计税依据法
在依法合规的基础上，成立公司、分公司或子公司来分摊收入和成本，达到较低的税务计算准则，实现减少税款的目的。例如，如果房地产公司出售自己的房屋，其销售量越多，相应的增值税就越高，税收负担过重，此时，若建立负责销售的分公司，有可能减轻由于收入分配带来的税收负担。
第3章房地产开发企业纳税筹划现状分析
3.1房地产开发企业纳税筹划现状
房地产企业作为我国市场经济的重要组成部分，占据市场经济的重要地位，而公司财务管理与纳税筹划息息相关。本次调查选取了银川市的30家房地产公司作为样本，大型房地产公司有7家，中小型房地产公司有23家。（调查问卷见附录）
表3-1银川市房地产企业纳税筹划现状调查情况表
从上述调查可以发现，在选定的30家房地产公司中，大多数公司认为税收负担严重影响着公司发展，但是只有少数房地产公司通过纳税筹划的方式来降低税务负担。由于聘请专业的税务人员成本较高，公司在考虑经营成本的同时，在纳税筹划方面缺乏科学指导。而大型房地产公司即便意识到纳税筹划的重要性，也没有展开行动。大多数企业并没有根据自身需求合理的进行纳税筹划，而是通过与税务机关打招呼的方式来进行纳税筹划，从而减轻税收负担。
随着中国社会主义市场经济的不断深化，纳税筹划在整个房地产行业中的重要性日益凸显，越来越多的企业开始重视纳税筹划。一些房地产公司聘用专业的税务人员成立纳税筹划部门。还有一些房地产公司与向专业的税务机构进行企业纳税筹划方面的咨询。大多数房地产公司的财务部门都对纳税筹划具有基本了解，可以依法进行纳税，合理地节省税收支出。但是，大多数房地产公司纳税筹划的范围过于狭窄，只做到简单的减少税务支出，而没有合理的避税筹划，也没有通过纳税筹划实现零风险，只进行了最表面的纳税筹划，尚未实现真正意义上，高水平的纳税筹划。
3.2前期准备阶段的纳税筹划
3.2.1公司形式选择
总公司可以通过建立其名下的分公司其名下的子公司的方式，来减轻税务给公司带来的压力。分公司依属于总公司，不单独设立额外的法人，子公司不同于分公司，具有独立的法人。国家对于对子公司和分公司，有不同的税收规定的政策。分公司的税费由总公司负责，在项目完成过程中，出现的税务风险也由总公司承担。而子公司由于具有法人独特性，不需要总公司代缴税费，在开发过程中出现的风险也不会影响总公司。
3.2.2新建和并购的选择
新建指的是房地产企业成立子公司或分公司，单独负责全新的业务。并购分为合并和收购。两个及以上的企业，在遵守法律、法规前提下，归并成为一个企业叫做合并。其中，合并解散后共同设立的新企业，称为新设合并；其他方整体归属于续存的一方叫做吸收合并。收购是指某一企业为了获得经营权，收购其它企业股权的行为。合并后的企业可以通过购买股份买控制目标企业。合并后的企业由于具有法人资格，仍然作为经济实体存在。
完成土地资源收购工作是房地产企业发展的第一要素，大部分房地产企业通过与国家机构或其它单位交易来收购土地。从其他单位购买有两种特定的购买方式：一种是直接购买土地。另一种是并购售卖土地企业的股份，并发展被收购的公司。从国家购买的土地需要在获得土地使用权后支付契税。从其他单位购入的土地由于土地使用权尚未转让，不需要重新缴税。
3.2.3筹资方式的纳税筹划
房地产项目的开发建设需要花费大量的时间和资金，大多数房地产企业靠银行借款来维持企业运转，由于项目周期较长，利息较多。筹资有种方式：银行借款、外资投入、向社会发行股票、内部资金积累。从纳税筹划的角度，分析了几种融资方法，融资方式具体可以分为债务融资和权益融资。但贷款利息可以在所得税之前扣除，因此可以用作扣除额以计算增值税在土地上的增加值。
3.3建设环节的纳税筹划
3.3.1利息扣除方式
企业采用不同的方式，计算公司所得税和土地增值税的利息费用。新税法规定，在计算所得税时，在完成项目开发之前，产生的利息费用计入开发成本，当期费用计算的是项目完成后的利息。计算土地增值税时，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：“凡纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供贷款证明，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他开发成本，将在土地使用权购置成本和房地产开发成本的5％内扣除；不能提供贷款证明的，房地产开发成本按照土地使用权在付款和房地产开发成本的10％之内扣除[[[]王晓燕.浅议房地产企业税收筹划[J].财经界,2015(21):248-249.]]。”
3.3.2分别核算增值额
为了调整居民住房结构，促进房地产市场健康发展，国家暂时免征房地产开发公司以较低增幅建设的普通住房增值税，标准是不超过20％。但房地产公司需要分别计算增加值，未经过核算的部分，不能享受免税政策。
3.4销售环节的纳税筹划
3.4.1销售价格纳税筹划
在基于阈值的定价和销售过程中包括的不同税种中，土地增值税是使用超额累进税率计算的，这适用于具有阈值定价的纳税筹划[[[]石红红.基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究[J].生产力研究,2015（7）：44-45.]]。而且，国家规定增值率未超过20％的普通住宅开发项目免征土地增值税。因此，房地产企业应合理定价，才能既享受到税收优惠，又能实现利润最大化。
从直接节税的角度看，销售价格的制定，会对营业税和土地增值税产生影响。房地产销售的营业税税率是5%，土地增值税最低税率是30%，营业税是土地增值税的六分之一，因此土地增值税是纳税筹划的主要筹划内容。值得注意的是，普通标准房建设的土地增值税具有税收优惠，即“纳税人在建造的建筑物是普通标准住宅的情况下，在售出商品后，增值率小于20%，无需缴纳土地增值税。增值率大于20%，要按照规定缴纳增值额的全部税金。销售定价需要结合本条优惠政策，才能使企业最大程度享受到税收优惠。”
而站在相对节省税率的思维来考虑，制定一个合理的价格，才能够吸引人们的消费，同时能够最大幅度的增加企业的纯利润，最终达到从侧面减少企业的缴税额的目的。由此可见，价格的合理制定是非常重要的一部分。增值额是影响土地增值税应纳税的关键因素，它是房产原拥有者出售转让其房屋产权所获得的金额数目，减去税务局规定的应扣除部分数目后的剩余资产。可以看到，增值额增加的原因之一是销售价格的上涨，销售价格上涨也会导致税额增加，以至于企业所获得的纯利润就不确定是否增加。企业纯利润是否增长，要看税务相关费用的增长数值和企业收入的增长数值哪一部分更高。
3.4.2销售收入分解环节的纳税筹划
随着消费者消费需求不断提高，房地产市场的行业标准日益完善，房屋的交付标准也从毛坯房逐渐朝精装修住房发展。精装修住房由于其装修标准不同，涉税问题不能一概而论。目前房地产企业对于精装修住房的定价方式，存在以下两种不同的定价方案：合并定价方案是指，房地产企业与购买者签订房屋销售合同，其中，住房的销售价包括装修费。分别定价方案是指，在房屋的销售总价中，不包括装修价格，房地产企业依据未装修的价格与购买者签订销售合同，按装修价签订房屋装修合同。
目前大多数企业也能把装修收入按照一定的预征税比例去正常缴纳增值税，因为企业了解虽然装修的成本在结算土地增值税时，装修的价格不会增加，但是却提高了土地增值税的预征比例。因此，装修收入缴纳了一定的增值税。同时目前企业多数采取了分别定价的方案，房地产企业按毛坯房的价格作为住房销售收入，缴纳土地增值税和营业税，对于装修的价格没有去缴纳土地增值税。
在我国《营业税暂行条例》第五条规定中，十分详细的说明了建筑业的总承包人如果把工程转包给其他人，营业额的计算同样也是以工程的全部承包额减去付给转包人的价款后的余额去计算的[[[]梁文涛.税务筹划方法例解[J].财会通讯,2017（5）:120.]]。
3.5利润分配环节的纳税筹划
就利润部分的纳税筹划而言，企业利润分配的基础取决于当期利润总数，即扣除所得税后的纯利润。企业为了追求利润，可以考虑以不同方式对利润总额进行纳税筹划。在我国的《企业所得税法》中，有几种不同的项目，他们可以扣除的费用项目，就是针对如实全额扣除的项目。具体都分别做出了详细的规定，首先是给员工发放的合法的工资的支出；其次是企业符合法律规定的用于国家环境建设方面的专项资金；最后是向金融机构借款的利息支出等。房地产企业对于这些可以根据实际情况扣除的支出，为了保证以后也可以有理有据的如是的扣除，都会将这些相关的所有发票保存完好[[[]张会萍.刘如.翟清文.房地产企业纳税筹划分析—以宁夏L房地产开发有限公司为例[J].财会月刊,2015(22):67
原文链接：http://www.jxszl.com/lwqt/yzlw/198565.html
