摘 要江苏省房地产业与购房市场在近年发展迅速，伴随着城市居民生活条件的改善，城市居民开始热衷于购房，虽然城市房屋表现出了供不应求的现象，房地产收入成为新的消费热点，伴随着江苏省现如今的经济变化趋势，房地产收入也成了新时期经济增长或衰退的又一重要指标，但是在经济变动和国家政策的影响下，江苏省房地产收入也表现出了波动的情况，并且波动幅度偏高，又是什么导致了江苏省房地产收入的大幅度波动。同时在江苏省房地产收入如此波动的情况下，应该注意些什么。对此本文分析南京，苏州，徐州，盐城等地近几年来房地产收入增长的变化，与经济增长的变化，建立经济模型分析其相互之间的因果关系，以及预测未来经济的走向趋势。根据分析，两变量互为因果，房地产收入增长略微推动经济增长，经济增长也刺激房地产收入增长，房地产收入增长对经济增长的影响略低于经济增长对城市居民购房的刺激。通过房地产收入增长积极推测江苏省经济增长趋势。
目 录
1. 引言1
1.1 研究背景及意义1
1.2 文献综述1
2. 江苏省房地产与经济现状3
2.1 江苏省城市居民的购房占比与特点3
2.2 江苏省城市房价的走向3
2.3 江苏省城市经济发展情况4
3.江苏省房地产收入与江苏省经济的相互影响实证分析6
3.1 数据来源6
3.2 二元回归分析9
3.3 ADF单位根检验11
3.4 协整检验13
3.5 格兰杰因果关系检验13
4. 结论与建议16
4.1 主要结论16
4.2 政策建议17
参考文献18
致谢19
1.引言
1.1研究背景及意义
因为江苏省现有人口状况，住房分配购买一直是人民关注的民生问题，也正因为这个问题，导致了人民积极入市，购买房产，有的购买了超过自己所需的多套房屋，形成了“有钱即买房”的现状。伴随江苏省房地产业与购房市场发展迅速，城市房屋表现出了供不应求的现象，与此同时，购房所需资金也在大幅上升，房地产成为新的消费热点，房地产收入也成了新时期经济增长或衰退的又一重要指标，与之相对的，近年江苏省
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经济呈现稳定逐步的增长，房地产收入与经济增长有着密不可分的关系。
伴随着江苏省房地产行业价格的居高不下，江苏省经济也在稳步的上升，可见江苏省房地产收入增长对江苏省经济增长存在积极的影响，因此，研究江苏省房地产收入增长对江苏省经济增长的影响，可以根据研究所得的结论，大致推测出江苏省将来的经济走向，可以更有预见性的，多方面的，预测江苏省经济趋势，更便与经济调控。并且根据现有数据可以看出，在经济变动和国家政策的影响下，江苏省房地产收入也表现出了波动的情况，并且波动幅度偏高，可以看出，江苏省经济波动，对江苏省房地产收入的影响更大，在全民买房的热潮下，我们需要更好的监控江苏省房地产收入。因此分析房地产收入与经济增长的相互影响，有着重要的现实意义。
1.2 文献综述
在我国，经济增长与消费是密不可分的，而现在购买房产成了我国大多数城市居民的消费选择，钟桃玲(2009)在她的研究中指出在经济的发展下生活质量水平综合反映了一个国家经济发展水平[1]。而陈宝新(2016)研究我国城市居民消费支出水平与经济增长之间存在着长期稳定的均衡关系,并且二者之间存在着交互响应作用[2]。姜涛，杜两省(2014)提出了经济增长与收入差距的关系是与国家发展百姓生活息息相关的研究课题[3]。邹珊珊(2009)，许言发现了经济增长与收入差距两者之间相互影响[4]。伴随着经济的增长，收入差距会逐渐变大,而收入差距的变大，也从另一方面积极促进了经济增长。杨玲(2017)构建计量模型，进行实证分析，发现：消费结构、产业结构与经济增长存在一个长期的协整关系，消费促进产业结构的优化升级，同时产业结构的优化促进消费结构的调整，经济增长促进产业结构合理调整[5]。张清华发现了城镇居民消费对GDP的增长贡献已趋于稳定,刘宏(2012)通过实证研究论证了近几年中国城市居民面对购房压力的增长对消费的挤出效应[7]。在美国学者莫迪利安尼和布伦贝格提出的生命周期假设消费函数模型的基础上，根据中国城市居民的消费习惯，对该消费函数模型进行修正、补充，并使用1998年至2010年期间每季度的宏观经济统计数据进行回归分析。陈训波(2017)根据研究发现在现阶段我国经济增长的主要动力是城市居民消费,而在我国城市居民消费中占比较大的就是购房金额,是影响城市居民消费的关键因素[8]。根据分析发现:城镇家庭的房产对耐用品和非耐用品都具有财富效应,而金融资产的财富效应仅体现在非耐用品消费;样本家庭房产对于城镇家庭耐用品消费的消费效应高于金融资产,房产对于城镇家庭非耐用品的消费效应高于金融资产;房产占总资产比重的增加主要影响城镇家庭的耐用品消费;房价上涨对于打算购房的家庭的非耐用品消费具有明显的预算约束效应。吕康银（2016）等人提出了伴随着房屋价格的持续上涨以及房价上涨过高以及超过了正常水平从而给我国城市居民带来的较大的生活经济压力,同时我国的贫富差距对经济的健康发展形成了负面影响[9]。张燃(2009)等人考察我国普通城市居民对现有房价的承受能力[10]。与传统的房价收入比概念忽视未来收入增长相比,从而提出了"理论房价收入比",殷怀辉(2012)等人研究了在当前高房价时代,购房开支对国民经济增长和经济结构转型产生重要影响[11]。路君平(2009)等人发现各地居民所购房屋类型的比例差别很大，住房市场运行状况存在明显的差异[12]。丁辉(2016)研究了我国住房制度发生变革,市场化房屋买卖制度取代了传统的福利分房制度,二十多年间,房地产价格在总体上保持不断上涨的趋势[13]。李耀成(2011)发现随着中国城市经济的整体快速发展,中国城市的住宅市场也越来越成熟[14]。研究中国不同城市的住宅市场价格特征以及城市经济与住宅市场价格的关系显得非常有意义。左亚明(2017)研究发现近年来,房地产业的快速发展与崛起成为中国国民经济发展中的一个重要经济现象,而房地产业作为国民经济发展中的重要组成部分,也在一定程度上影响了经济的发展,其在国民经济发展中起到的地位和作用也是不容小觑的[15]。
2.江苏省房地产与经济现状
2.1 江苏省城市居民购房占比与特点
我国城市居民购房占比是由浙江大学不动产投资研究中心携手清华大学媒介调查实验室与《小康》杂志联合发布。在这写数据中，包括了我国四十多座城市，其中长沙的城市居民购房占比排名第一，而广州、北京、深圳和上海四个一线城市排名最后四位，其中，北京以70.7%的比率排名倒数第三。重庆以80.2%排名11位。而江苏省众多城市的居民拥有住房比率均在70%至80%之间。由此可见，北上广深等地的房地产市场属于有价无市，越是发达的地区，例如江苏省各个地区，会导致人民争相购买房产，人民追风买房之后，又炒热了房价。除此之外，许多经济发展不错的中型城市或者省会都市，他们的住房拥有率也都靠后，其中原因在于城市中外来人口居多，而这些外来人口又没钱购置房产，根据数据显示，外来务工人口有70%没有购房，在大城市中这样的数据会更高。调查还显示，2009年以来，超七成国人购买了住房，其中用于满足刚性需求的占六成以上。一线城市之所以住房拥有率比较低，是因为一线城市的外来人口非常多，房价又特别高，再加上诸如限购等严厉调控政策使得购房需求受到一定的影响，这些甚至对刚性需求也产生了影响。

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